<<
>>

ПРИВАТИЗАЦИЯ ЖИЛЫХ ПОМЕЩЕНИЙ

Е. А. БУРГАРДТ Калуга, Калужский филиал РПА Минюста России нА ПРОТЯЖЕНИИ многих десятилетий в РФ не существовало понятия «частная собственность». Вместо него использовалось другое, более подходящее к идеологии социалистического равенства, — «личное имущество».
Оно подразумевало обстановку квартиры, личные вещи, иногда — машину и дачу, но никто не владел правом на жилую недвижимость. Все жилье принадлежало государству. Переход к рыночной экономике был бы невозможен без введения в стране права на частную собственность. Был выбран путь для передачи жилья в частную собственность. Бесплатная приватизация жилья значительно расширяет жилищные права граждан. Каждый человек, занимающий определенную жилую площадь, получил право перевести ее в собственность и распоряжаться по своему усмотрению'. Основанием для начала приватизации жилья стал Закон Российской Федерации «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации»305 306 (далее Закон о приватизации). После его принятия многие авторы считали, что приватизации подлежат государственный и муниципальный жилищный фонд, фонд общественных организаций и даже квартиры в домах жилищных и жилищно-строительных кооперативов. Другие авторы считали, что приватизировать можно только жилые помещения государственных и муници- пальных образований.-Например, Е. А. Чефранова приватизации жилья называет переход жилых помещений из государственной и муниципальной собственности в собственность граждан и юридиче. ских лиц307. Но в статье 1 Законе о приватизации говорится о том, что приватизация возможна только в отношении государственного и муниципального имущества и только в определенном законом порядке. Закон о приватизации позволил решить сразу несколько задач- создание рынка жилья, улучшение использования и сохранности жилищного фонда, создание условий для осуществления прав граждан на свободный выбор способа удовлетворения потребности в жилище.
Приватизация жилых помещений имеет важное значение: 1) жилое помещение становится собственностью гражданина. В отношении этого имущества можно осуществлять любые сделки; 2) нельзя выселить собственника жилья без предоставления другого жилого помещения за неуплату коммунальных платежей или предоставить жилье с условиями проживания худшими, чем были ранее; 3) собственники жилых помещений могут выбрать форму управления данным жилым домом по своему усмотрению; 4) при сносе дома собственнику должны предоставить новую квартиру в том же районе и не меньшей площади; 5) собственник жилого помещения может вселять временных жильцов на неопределенный срок; Но приватизация имеет и отрицательное значение: 1) собственник жилого помещения несет ответственность за риск порчи или гибели принадлежащего ему имущества, в том числе и по не зависящим от него причинам; 2) став собственником жилья, гражданин берет на себя ответственность по капитальному и текущему ремонту как приватизированной площади, так и дома, в котором эта недвижимость находится; 3) собственник уплачивает налог на недвижимое имущество. Анализируя вышеизложенное, можно сделать вывод о том, что приватизировать жилое помещение выгодно в случаях: а) когда жилое помещение больше, чем социальные нормы предоставления, а дом подлежит сносу; 6) когда в жилом помещении проживает один человек и в случае его смерти данное жилое помещение будет возвращено наймодателю; в) если гражданину нужна большая сумма денег, которую он может получить при продаже жилого помещения; г) если гражданин хочет получить взамен своему жилому помещению другое, которое уже приватизировано308. В иных случаях гражданин может отказаться от своего права на приватизацию жилого помещения без каких-либо негативных последствий для себя309. При проведении приватизации должны быть соблюдены принципы: бесплатный (безвозмездный) характер, разовый характер, добровольность решения гражданами вопроса о приватизации, согласие всех совместно проживающих с нанимателем членов семьи; при приватизации жилых помещений, расположенных в домах, требующих капитального ремонта, бывший наймодатель сохраняет обязанность производить капитальный ремонт дома310.
Объектом приватизации может только то жилье, в котором гражданин проживает по договору социального найма. Если он получили квартиру раньше и из документов на жилое помещение есть только ордер на нее, до начала приватизации необходимо будет оформить такой договор. Жилье должно быть предоставлено для проживания нанимателю бессрочно. Поэтому в приватизации не могут участвовать лица, временно зарегистрированные в квартире или комнате. В соответствии со статьей 4 Закона о приватизации не подлежат приватизации: жилые помещения, находящиеся в аварийном состоянии, в общежитиях, в домах закрытых военных городков, а также служебные жилые помещения, за исключением жилищного фонда совхозов и других сельскохозяйственных предприятий, к ним приравненных, и находящийся в сельской местности жилищный фонд стационарных учреждений социальной защиты населения. Но в Законе о приватизации нет положений, раскрывающих поня- тия «аварийные жилые помещения», «общежития», «закрытые во. енные городки», «служебные жилые помещения»311. Установленный Законом о приватизации перечень жилых помещений, которые не подлежат приватизации, не является исчерпывающим. Так, например, Федеральным законом «Об особо охраняемых природных территориях» установлено, что не подлежат приватизации земельные участки в границах национальных парков а также находящиеся на них здания, сооружения, помещения. Определение круга объектов, не подлежащих приватизации нельзя считать ограничением прав и свобод человека и гражданина, если целевое назначение жилого помещения, место его нахождения и другие обстоятельства, обусловливающие особенности правового режима жилья, исключают возможность передачи его в частную собственность. Итак, анализируя положения Закона о приватизации, можно сделать вывод о том, что перед тем, как задуматься о приватизации жилого помещения, необходимо выяснить: 1) кто является собственником данного жилого помещения; 2) не признано ли данное жилое помещение аварийным; 3) не подпадает ли жилое помещение под статус общежития; 4) не находится ли жилое помещение на территории закрытого военного городка; 5) не является ли жилое помещение служебным; 6) не расположен ли земельный участок, на котором расположено жилое помещение в зоне особо охраняемой природной территории.
Если жилое помещение не подпадает ни под одну из перечисленных категорий, то его можно приватизировать. Приватизация жилья возможна только с согласия всех совместно проживающих совершеннолетних членов семьи, а также несовершеннолетних в возрасте от 14 до 18 лет. Такой подход основывается на том, что члены семьи нанимателя, проживающие совместно с ним, пользуются наравне с нанимателем всеми правами и несут все обязанности, вытекающие из договора социального найма. Согласие на приватизацию или отказ от приватизации должны быть получены даже от лиц, которые зарегистрированы в данном жилом помещении, но временно отсутствуют. При приватизации жилья супругами жилое помещение переходит не в совместную собственность, а в долевую, так как считается, чТо оно нажито не в период брака, а получено в дар каждым из супругов312. Если же супруги проживают в одном жилом помещении, но зарегистрирован в нем только муж, жена не имеет права участвовать в приватизации данного жилого помещения, так как по закону участвовать в приватизации имеют право только люди, зарегистрированные в данной квартире. Так что жилье будет приватизировано только на мужа, причем жена не сможет в случае развода претендовать на раздел этого имущества. Дети до 18 лет в обязательном порядке включаются в договор о приватизации, если они зарегистрированы в жилом помещении, независимо от того, проживают они в нем или отдельно. Когда в семье есть несовершеннолетние в возрасте от 14 до 18 лет, нужно их согласие на включение в договор о приватизации. Это связано с тем, что сначала Закон о приватизации не содержал этой нормы, что грубо нарушало права несовершеннолетних. В статье 7 говорилось, что передача жилья в собственность оформляется договором, нотариального удостоверения которого не требуется, и не было указано, какие лица должны включаться в число собственников. С 16 августа 1994 года вступили в силу изменения в Закон о приватизации, которые защитили права детей. Теперь отказ от включения несовершеннолетних в число сособственников приватизируемой квартиры может быть осуществлен их родителями и усыновителями, а также опекунами и попечителями только при наличии на это разрешения органов опеки и попечительства.
В случае смерти родителей, а также в иных случаях утраты попечения родителей (если в жилом помещении остались проживать исключительно несовершеннолетние) органы опеки и попечительства, руководители учреждений для детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, опекуны (попечители), приемные родители или иные законные представители несовершеннолетних обязаны в течение трех месяцев оформить договор передачи жилого помещения в собственность детям-сиротам и детям, оставшимся без попечения родителей. Оформление договора передачи 8 собственность жилых помещений, в которых проживают исклю чительно несовершеннолетние, проводится за счет средств местных бюджетов. В общем правиле «приватизация разрешена один раз» для несовершеннолетних сделано исключение. Дети, ставшие собственниками занимаемого жилья в порядке его приватизации, сохраняют пра- во на однократную бесплатную приватизацию жилого помещения после достижения ими совершеннолетия. То есть, когда лицу исполнится 18 лет, он может один раз приватизировать жилье независимо от того, принимал ли он участие (например, с родителями) в приватизации квартиры до 18 лет. Поскольку в 1992—1994 годах дети в состав собственников квартиры не включались, покупателям жилых помещений, приватизированных в этот период, следует быть очень осторожными. В случаях, когда на момент приватизации в жилом помещении проживали несовершеннолетние и они не были включены в число собственников, сделка может быть оспорена в суде313. Из вышеизложенного можно сделать вывод, что приватизация жилого помещения является правом для граждан, зарегистрированных в данном жилом помещении и проживающих в нем по договору социального найма, и обязанностью для государственного или муниципального органа власти — собственника жилищного фонда. Поэтому, прежде чем приватизировать жилое помещение, необходимо проанализировать все положительные и отрицательные стороны приватизации, а для этого необходимо ознакомиться с законодательством Российской Федерации о приватизации жилищного фонда.
<< | >>
Источник: А. В. Ченцов, А. П. Котельников, Л. И. Потапова. Тенденции развития государства, права и политики в России и мире: Материалы Второй международной научно-практической конференции. 2009

Еще по теме ПРИВАТИЗАЦИЯ ЖИЛЫХ ПОМЕЩЕНИЙ:

  1. § 10. Права членов семьи собственника и нанимателя жилых помещений, нанимателя жилого помещения и граждан, совместно проживающих с нанимателем (п. 1491-1495)
  2. ОСОБЕННОСТИ ДОГОВОРА КУПЛИ-ПРОДАЖИ ЖИЛЫХ ПОМЕЩЕНИЙ
  3. Проблема задатка при заключении сделок купли-продажи жилых помещений
  4. Правовое положение риэлторских фирм при заключении сделок купли-продажи жилых помещений
  5. ТЕМА 5. ПЕРЕВОД ЖИЛЫХ ПОМЕЩЕНИЙ В НЕЖИЛЫЕ И НЕЖИЛЫХ В ЖИЛЫЕ
  6. Защита прав несовершеннолетних, недееспособных и ограниченно дееспособных членов семьи собственника при отчуждении жилых помещений
  7. Заключение договоров аренды объектов нежилого фонда и жилых помещений, находящихся в собственности Омской области и муниципальной собственности г. Омска
  8. 2.3. Классификация малоэтажных жилых комплексов и индивидуальных жилых строений
  9. Приватизация земельного участка при приватизации находящихся на нем объектов недвижимости
  10. § 6. Условия содержания осужденных к лишению свободы в штрафном изоляторе, помещении камерного типа, едином помещении камерного типа и одиночной камере
  11. Приватизация
  12. § 2. Источники правового регулирования приватизации
  13. Глава XIII. ОСОБЕННОСТИ ИПОТЕКИ ЖИЛЫХ ДОМОВ И КВАРТИР
  14. Особенности ипотеки жилых домов и квартир. Ипотечное кредитование