<<
>>

Существенные условия договора

Под жилыми помещениями жилищное законодательство понимает жилые дома и коттеджи, приспособленные для постоянного проживания, квартиры в многоквартирных домах и изолированные комнаты в них, а также иные жилые помещения, включая общежития, гостиницы-приюты, жилые помещения из фондов жилья для временного поселения и др., зарегистрированные в этом качестве в государственных органах, ведущих учет жилых помещений[120].

Более подробно признаки жилых помещений рассмотрены в главе 1.1 настоящей работы.

На практике спорным является вопрос о том, распространяются ли нормы ГК РФ, регулирующие сделки с жильем, и прежде всего сделки купли-продажи жилых помещений, на сделки с дачами; в частности, вопрос о том, требуется ли государственная регистрация договора купли-продажи дачи?

Для правильного ответа на этот вопрос следует учитывать целевое назначение дачи и одновременно земельного участка, на котором она построена. В силу п. I Федерального закона от 15 апреля 1998 г. № 66-ФЗ «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан»[121] гражданам могут предоставляться садовые земельные участки (с правом возведения жилого строения без права регистрации проживания в нем), огородные земельные участки (с правом или без права возведения некапитального жилого строения) и дачные земельные участки (с правом возведения жилого строения без права регистрации проживания в нем или жи-

лого дома с правом регистрации проживания в нем). Представляется, что только объект в виде жилого дома с правом регистрации проживания в нем, выстроенный на дачном участке в соответствии с правилами, предусмотренными ст. 40 Земельного кодекса РФ, в том числе при наличии разрешения на строительство, утвержденного проекта, с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-технических, противопожарных и иных нормативов, подпадает под действие норм ГК РФ о купле-продаже жилых помещений и соответственно сделка с ним требует государственной регистрации.

Все иные строения на дачных, садовых, огородных участках не подпадают под действие норм ГК РФ и других законов, регулирующих сделки с жильем и их оформление. Такое решение вопроса полностью согласуется и с перечнем видов жилищного фонда, закрепленным в ст. 5 Жилищного кодекса РСФСР и в ст. 5 Закона РФ «Об основах федеральной жилищной политики», включающим жилые дома, но не жилые строения без права регистрации проживания в них.

Договор купли-продажи жилого помещения относится к наиболее распространенным на практике сделкам с недвижимостью. Сегодня уже можно с уверенностью говорить о том, что рынок жилья в России состоялся, приобрел цивилизованные формы и имеет тенденцию к дальнейшему расширению. Соответственно увеличивается количество и разнообразие судебных споров, связанных с заключением и исполнением сделок с жилыми помещениями, и прежде всего сделок купли-продажи. Между тем в связи с имеющимися пробелами в законодательстве либо в отсутствие официального единообразного толкования гражданского законодательства, регулирующего договор ку- пли-продажи жилых помещений, правоприменительная практика испытывает значительные трудности при рассмотрении таких споров.

Ст. 558 ГК РФ, устанавливающая особенности продажи жилых помещений, находится в § 7 гл. 30 ГК РФ в числе других норм, регулирующих продажу недвижимости. Поэтому сделки купли-продажи жилых помещений, за пределами особенностей их правового регулирования, установленных в ст. 558 ГК РФ, подчиняются и общим правилам продажи недвижимости.

Особенности правового регулирования продажи жилых помещений обусловлены их особой социальной значимостью при весьма значительной стоимости. Жилые помещения обеспечивают удовлетворение одной из жизненно важных потребностей граждан - потребности в жилье. В условиях сохраняющегося дефицита жилых помещений, отсутствия у государства возможности обеспечить всех нуждающихся «качественным» жильем и при высокой стоимости жилых помещений (можно сказать, «судьбоносной» для большинства граждан страны) при совершении сделок с жильем должны учитываться и интересы сторон, и интересы иных граждан, проживающих в жилом помещении или не проживающих, но сохраняющих право пользования им, а также общественные интересы, выражающиеся, в частности, в том, чтобы любой собственник жилого помещения использовал его строго по назначению - для постоянного проживания граждан.

В этой связи следует учитывать, что юридические лица, равно как и публично-правовые образования, могут иметь в собственности жилые помещения, в том числе приобретать их на основании договоров купли-продажи. Однако и эти собственники использовать жилые помещения могут только по прямому назначению - путем передачи гражданам для проживания по любому из предусмотренных законом оснований (коммерческий жилищный наем, последующая продажа, мена и т. д.).

Так, муниципальные образования могут выступать в качестве продавцов жилых помещений (в лице уполномоченных органов, в частности, департаментов недвижимости) при продаже по конкурсу или целевым назначением жилья во вновь построенных и введенных в эксплуатацию жилых домах (кроме жилых помещений, предназначенных для заселения по договорам социального найма), жилья, освобождающегося за выбытием нанимателя и подлежащего последующему заселению, не востребованного наследниками, перешедшего в порядке наследования к государству и переданного затем в муниципальную собственность (выморочное имущество - ст. 1151 ГК РФ), бесхозяйных жилых помещений (в случае признания судом права муниципальной собственности на них), освободившихся жилых помещений в коммунальных квартирах при отсутствии нуждающихся в улучшении жилищных условий из числа граждан, проживающих в таких квартирах, и в ряде других случаев[122].

Во многих из приведенных случаев в качестве покупателей жилых помещений могут выступать не только граждане, но и юридические лица, однако и для них является обязательным правило об использовании приобретенных жилых помещений только по назначению - для проживания граждан (если в установленном порядке по ходатайству юридического лица-собственника жилого помещения последнее не будет в установленном порядке переведено в нежилое).

В соответствии со ст. 288 ГК РФ собственнику любого имущества принадлежат в составе права собственности правомочия владения, пользования и распоряжения имуществом. Правомочие распоряжения является одним из самых «сильных» правомочий собственника и принадлежит в полном объеме, кроме некоторых исключений, только собственнику имущества, чем право собственности в первую очередь и отличается от других вещных прав (в том числе права аренды, найма, сервитута, права хозяйственного ведения и оперативного управления имуществом).

Правомочие распоряжения означает право определить юридическую судьбу вещи, в данном случае жилого помещения.

Только собственник жилого помещения (кроме предусмотренных в законе случаев принудительной продажи с торгов) вправе распорядиться им наиболее кардинальным образом - с отчуждением права собственности на него: продать, подарить, обменять на иное имущество (дачу, земельный участок, автомобиль, предприятие и др.), передать в собственность другого лица по договору ренты или пожизненного содержания с иждивением, а также передать в порядке наследования.

Требования к форме сделки с жилыми помещениями определяются видом такой сделки. Для большинства сделок по возмездному отчуждению жилья достаточно простой письменной формы. Лишь договоры ренты и пожизненного содержания с иждивением требуют обязательного нотариального удостоверения. Кроме того, сделки с жилыми помещениями, направленные на распоряжение жильем путем его отчуждения (договоры купли-продажи, дарения, мены, ренты, пожизненного содержания с иждивением), требуют обязательной государственной регистрации (ст. 558, п. 2 ст. 567, п. ст. 574, ст. 584, п. 2 ст. 601 ГК РФ).

Одним из условий действительности любой сделки является соответствие воли волеизъявлению сторон. Подача заявления в учреждение юстиции о совершении определенного регистрационного действия должна свидетельствовать о воле сторон, направленной на отчуждение или приобретение имущества. Особое значение заявительный порядок приобретает при купле-продаже недвижимости. При ку- пле-продаже жшъя совершаются два регистрационных действия (регистрация договора и регистрация перехода права к покупателю), при продаже с рассрочкой платежа осуществляется также регистрация залога в силу закона. Продавец может подать, например, заявление только о регистрации договора (сделки) и не ходатайствовать о регистрации перехода права к покупателю. Если договор в части перехода права не исполнен, купля-продажа является сделкой с отложенным исполнением (например, цена имущества не уплачена, имущество не передано) либо до оплаты имущества право собственности сохраняется за продавцом (ст.

491 ГК РФ), то государственная регистрация права покупателя не может быть осуществлена только по его заявлению. Заявление о регистрации перехода права к покупателю подается обеими сторонами после исполнения ими обязательств, необходимых для перехода права.

В то же время в случае, если ранее уже был зарегистрирован договор купли-продажи жилого помещения, хотя и без регистрации перехода к покупателю права собственности на неё, продавец, оставаясь собственником этого жилого помещения, тем не менее не вправе продать то же жилое помещение другому покупателю.

Так, строительная организация обратилась в арбитражный суд с иском к учреждению юстиции в связи с отказом в государственной регистрации.

Из представленных документов следовало, что строительная организация, являющаяся собственником нескольких жилых квартир в построенном ею жилом доме, подписала договор купли-продажи одной из этих квартир с акционерным обществом. Учреждение юстиции отказало в регистрации этого договора на том основании, что ранее им уже был зарегистрирован договор купли-продажи той же квартиры, заключенный между упомянутой выше строительной организацией (продавцом) и индивидуальным предпринимателем (покупателем).

В обоснование предъявленного требования строительная организация, не оспаривая факта заключения договора купли-продажи той же квартиры с другим покупателем, ссылалась на то, что хотя договор купли-продажи был зарегистрирован в установленном порядке, переход права собственности на нее к покупателю не был зарегистрирован. Строительная организация оставалась собственником квартиры и имела право распорядиться ею, заключив новый договор купли-продажи. Следовательно, учреждение юстиции было обязано зарегистрировать новый договор купли-продажи.

Арбитражный суд первой инстанции в иске отказал, указав, что в соответствии с требованиями ст. 12 Закона о государственной регистрации и Правилами ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденными постановлением Правительства Российской Федерации от 18 февраля 1998 года № 219, в Единый государственный реестр прав вносятся записи о государственной регистрации сделок с недвижимым имуществом и регистрационные записи о прекращении сделок.

Единый государственный реестр прав должен содержать не противоречащие друг другу регистрационные записи о правах на недвижимое имущество, об обременениях этих прав и о сделках с таким имуществом. Наличие в Едином государственном реестре прав записи о зарегистрированном договоре купли-продажи квартиры препятствует совершению записи о регистрации нового договора купли-продажи той же квартиры, заключенного тем же продавцом, до тех пор, пока регистрационная запись о более раннем договоре не будет погашена записью о прекращении упомянутого договора ввиду его расторжения, отказа от него одной из сторон или прекращения по другим основаниям. Поэтому учреждение юстиции правомерно отказало сторонам нового договора купли-продажи в его государственной регистрации.

Как и в любых сделках по отчуждению недвижимости, существенными условиями договора купли-продажи жилого помещения являются предмет и цена.

Предметом договора купли-продажи жилых помещений может быть жилой дом, квартира, одна или более изолированных комнат или иное жилое помещение, которое продавец обязуется передать в собственность покупателя, а последний обязуется принять жилое помещение и уплатить за него определенную денежную сумму.

В настоящее время параллельно существуют две системы цен, определяющих стоимость жилых помещений (равно как и иных объектов недвижимости). Каждое жилое помещение имеет, во-первых, так называемую инвентаризационную оценку, которую определяют органы технической инвентаризации, и, во-вторых, рыночную цену, которая зависит от состояния рынка жилья (соотношения спроса и предложения) и многих других факторов: этаж, престижность района, вид из окон, удаленность от общественного транспорта, экология, контингент соседей, состояние жилого помещения и даже срок, в течение которого желательно купить или продать жилое помещение. В общем и целом рыночную цену любого товара, свободно обращающегося на рынке, рынок и определяет.

Особенности сделок по отчуждению жилых помещений, обусловленные социальной значимостью последних, определяют ещё одну особенность их правового регулирования, предусмотренную в п. I ст. 558 ГК РФ.

В принципе, по договору купли-продажи любого имущества продавец обязан передать товар свободным от прав третьих лиц, за исключением случаев, когда покупатель согласился принять товар, обремененный правами третьих лиц. Неисполнение продавцом этой обязанности дает покупателю право требовать уменьшения цены товара либо расторжения договора купли-продажи, если не будет доказано, что покупатель знал или должен был знать о правах третьих лиц на это имущество (ст. 460 ГК РФ).

Применительно к договору купли-продажи жилого помещения (впрочем, как и по отношению к любому основанию перехода жилья к другому собственнику - дарение, мена, рента, наследование) это правило преломляется в ст. 558 ГК РФ следующим образом. Существенным условием договора купли-продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, является включение в договор этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением.

По закону право пользоваться отчуждаемым жилым помещением сохраняют члены семьи (и бывшие члены семьи) собственника жилого помещения в случае перехода права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу: такой переход права собственности не является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника. Причем речь идет о членах семьи и бывших членах семьи собственника жилого помещения, которые либо проживают в нем с правом постоянного пользования, либо не проживают, но сохраняют право пользования этим жилым помещением в силу закона, и прежде всего в силу норм жилищного законодательства (дети, переданные на воспитание опекуну, попечителю, в приемную семью или в детское учреждение, лица, находящиеся на срочной военной службе, в местах лишения свободы и т. д.).

Перечень всех лиц, сохраняющих право пользования жилым помещением после его отчуждения, с указанием их прав на пользование этим помещением в обязательном порядке должен быть включен в текст договора купли-продажи жилого помещения в качестве его существенного условия. Несоблюдение этого условия должно влечь последствия, вытекающие из смысла п. I ст. 432 ГК РФ: договор купли-продажи не может считаться заключенным. На практике, однако, в таких случаях договор обычно признается по суду недействительным (по иску заинтересованных лиц) с применением двусторонней реституции.

Закон не запрещает отчуждения по договору жилых помещений, обремененных договором коммерческого найма жилого помещения. Согласия нанимателей для отчуждения занимаемого ими жилого помещения не требуется. Ho сам по себе переход права собственности на занимаемое по договору найма жилое помещение не влечет расторжения или изменения договора найма жилого помещения. При этом новый собственник становится наймодателем на условиях ранее заключенного договора найма (ст. 674 ГК РФ).

Нормы ст. 292, 558 и 675 ГК РФ, несомненно, являются существенной и оправданной гарантией обеспечения стабильности права пользования жилыми помещениями лиц, не являющихся их собственниками. В то же время в настоящее время имеются существенные пробелы в законодательстве, касающемся правового статуса лиц, сохраняющих право пользования жилым помещением после продажи такого помещения, а также некоторые другие сопутствующие проблемы, которые в силу их сложности и возникающих при их решении трудностей в правоприменительной практике будут рассмотрены в рамках отдельного параграфа данной главы.

Таким образом, особенности жилых домов, квартир и иных жилых помещений как объектов гражданских правоотношений обусловили законодательное закрепление и существенных особенностей правого режима указанного вида имущества, в том числе особенностей правового регулирования его отчуждения. 

<< | >>
Источник: Невзгодина Е.Л.. Сделки              с              недвижимостью:              Учебное              пособие. 2004

Еще по теме Существенные условия договора:

  1. § 16. Изменение существенных условий трудового договора
  2. Изменение существенных условий трудового договора
  3. Существенные и дополнительные условия трудового договора
  4. Изменение существенных условий трудового договора
  5. § 8. Прекращение трудового договора в связи с отказом работника от продолжения работы в силу изменения существенных условий трудового договора
  6. Существенные условия и форма договора купли продажи
  7. Существенные условия и форма договора купли продажи
  8. Понятие и существенные условия договора аренды предприятия
  9. Понятие и существенные условия договора купли-продажи недвижимости
  10. «Не столь существенные условия» и успех реклам
  11. Существенное нарушение многостороннего договора
  12. 5. Изменение условий трудового договора в связи с изменением организационных или технологических условий труда
  13. 20.9. Условия действительности договоров о труде, изменение юридической квалификации договоров о труде
  14. 22.2. Расторжение трудового договора в связи с отказом работника от изменения условий трудового договора
  15. Арендная плата и срок как условия договора
  16. Изменение определенных сторонами условий трудового договора
  17. 1. Изменение условий трудового договора
  18. Недействительность условий ученического договора
  19. Субъектный состав и условия договора ренты