<<
>>

Правовое положение риэлторских фирм при заключении сделок купли-продажи жилых помещений

При заключении сделок купли-продажи жилых помещений граждане в подавляющем большинстве случаев обращаются к помощи риэлторских фирм или отдельных риэлторов, имеющих статус индивидуального предпринимателя, которые, будучи профессионалами, действительно могут оказать квалифицированную помощь покупателю - в подборе искомого жилого помещения, продавцу - в подборе покупателя, и обеим сторонам сделки - в подготовке документов и проведении сделки.

Однако при этом нужно иметь в виду, что в соответствии с сформулированным в ст. 421 ГК РФ принципом свободы гражданско-правового договора стороны такового свободны в своем решении заключать или не заключать договор, с кем заключать и на каких условиях.

В связи с этим юридически неправомерна широко распространенная практика риэлторских фирм, заключающих с обратившимися к ним клиентами (потенциальными продавцами) так называемые «эксклюзивные» договоры на продажу квартир. В соответствии с условиями этого договора фирма отбирает у клиента подлинники правоустанавливающих документов на жилое помещение, обязывает его не заключать договор продажи своего жилого помещения помимо фирмы и более того - практически обязывает клиента продать квартиру на условиях, указанных в договоре, заключаемом с фирмой, и тому покупателю, которого она найдет. Выполнение этих условий клиентом обеспечивается к тому же изымаемой у него денежной суммой, называемой задатком.

Если в риэлторскую фирму обращается будущий покупатель, с ним тоже заключается договор, обязывающий его купить жилое помещение у продавца, которого найдет фирма, и запрещающий покупателю действовать самостоятельно. Во избежание нарушения клиентом этих условий фирма берет с него денежную сумму, которая опять же именуется задатком и должна быть затем зачтена в счет покупной цены за приобретаемое с помощью фирмы жильё.

Такого рода договоры, нередко навязываемые клиентам риэлторами, противозаконны.

Никто не может принудить собственника продать квартиру на «чужих» (в частности, фирмы) условиях, никто не может диктовать ни продавцу, ни покупателю выбор партнера по сделке, покупную цену и другие условия договора.

С риэлторской фирмой возможно только заключение договора на возмездное оказание посреднических и иных услуг (по оформлению документов, необходимых для совершения сделки, по подбору требуемого жилья и партнера по сделке, сопровождения сделки и др.). Именно за это платит клиент, но он остается совершенно свободным в решении вопроса о заключении договора, который может заключить только сам клиент (или лицо, уполномоченное им доверенностью). После нахождения приемлемого варианта уже сам собственник жилья или покупатель решает, заключить ему договор или нет.

Передача риэлторской фирме правоустанавливающих документов на жилье не может быть обязанностью клиента - собственника жилого помещения. По желанию клиента (и только по его желанию) такие документы могут быть переданы фирме на хранение, что отражается в договоре на оказание услуг или в отдельном договоре хранения документов, и должны быть возвращены клиенту немедленно по первому его требованию. В случае отказа фирмы от немедленного возврата документов собственник может истребовать их в судебном порядке и одновременно взыскать с фирмы возникшие у него в связи с этим убытки, в том числе упущенную выгоду, а также потребовать денежной компенсации морального вреда, поскольку данный договор об оказании услуг гражданину фирмой, безусловно, подпадает под действие ст. 15 Федерального закона «О защите прав потребителей».

Интересы риэлторской фирмы на случай отказа клиента от заключения договора (а отказаться он может в любое время без объяснения причин) могут быть надежно гарантированы включением в договор об оказании услуг стоимости отдельных услуг, оказываемых фирмой, в том числе и услуг по подбору жилого помещения, партнера по сделке. И эти услуги, будучи оказанными, подлежат оплате клиентом и при условии отказа его от совершения сделки купли-продажи жилья.

При этом договор, заключаемый клиентом с фирмой, может содержать условие о внесении аванса или (что то же) предварительной частичной или полной оплате услуг фирмы.

В литературе высказано мнение о том, что смысловым аналогом «эксклюзивного» договора с собственником продаваемой квартиры, гарантирующим риэлторские фирмы от неоплачиваемой потери рабочего времени в случае, когда собственник квартиры в последний момент откажется от совершения сделки купли-продажи, может служить предварительный договор (ст. 429 ГК РФ). При этом «по такому договору стороны (собственник квартиры и агентство недвижимости) могут обязываться заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором»19.

Представляется, однако, что конструкция предварительного договора купли-продажи жилья в данном случае не применима по причине несовпадения субъектного состава предварительного и основного договора купли-продажи жилого помещения. Такой предварительный договор может быть заключен, но только между продавцом и покупателем как будущими сторонами основного договора. Для заключения такого договора достаточно простой письменной формы, государственная регистрация его не производится, поскольку данный договор непосредственно не направлен на переход права собственности на жилое помещение на покупателя, а лишь обязывает стороны совершить сделку продажи этого помещения в будущем.

Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора. В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного.

В случаях, когда сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении его заключить. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от заключения договора, должна возместить другой стороне причиненные этим убытки. 

<< | >>
Источник: Невзгодина Е.Л.. Сделки              с              недвижимостью:              Учебное              пособие. 2004

Еще по теме Правовое положение риэлторских фирм при заключении сделок купли-продажи жилых помещений:

  1. Проблема задатка при заключении сделок купли-продажи жилых помещений
  2. ОСОБЕННОСТИ ДОГОВОРА КУПЛИ-ПРОДАЖИ ЖИЛЫХ ПОМЕЩЕНИЙ
  3. Форма и государственная регистрация договора купли- продажи жилого помещения
  4. Исполнение договора купли-продажи жилого помещения
  5. Защита прав несовершеннолетних, недееспособных и ограниченно дееспособных членов семьи собственника при отчуждении жилых помещений
  6. Заключение договоров аренды объектов нежилого фонда и жилых помещений, находящихся в собственности Омской области и муниципальной собственности г. Омска
  7. 23. ПРАВОВОЕ РЕГУЛИРОВАНИЕ КУПЛИ-ПРОДАЖИ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ
  8. § 5. Правовое регулирование купли-продажи в зарубежном праве
  9. Правовой статус лиц, сохраняющих право пользования жилым помещением после его продажи
  10. Проблемы, возникающие при продаже доли в праве собственности на жилое помещение
  11. Учет неопределенностей при составлении договоров купли-продажи
  12. Правовое положение бывших членов семьи собственника жилого помещения
  13. § 10. Права членов семьи собственника и нанимателя жилых помещений, нанимателя жилого помещения и граждан, совместно проживающих с нанимателем (п. 1491-1495)
  14. §3. Международно-правовое регулирование отдельных видов договорных обязательств § 3.1. Договор международной купли-продажи товаров
  15. ТЕМА 5. ПЕРЕВОД ЖИЛЫХ ПОМЕЩЕНИЙ В НЕЖИЛЫЕ И НЕЖИЛЫХ В ЖИЛЫЕ
  16. § 3. Отдельные виды договора купли-продажи
  17. § 8. Правовое положение работников при проведении забастовки
  18. 3.4. Стандартизированные договоры купли-продажи
  19. 3.3. Договор купли-продажи
  20. § 1. Общая характеристика договора купли-продажи