<<
>>

Порядок и способы защиты прав арендаторов земельных участков

Земельные споры[251] рассматриваются в судебном порядке, в том числе по соглашению спорящих сторон - в третейском суде (ст. 64 Земельного кодекса РФ).

Судебный порядок рассмотрения земельных споров не исключает возможности рассмотрения земельных споров в административном порядке.

Правовую основу административного порядка рассмотрения земельных споров составляет конституционное положение, согласно которому граждане Российской Федерации имеют право обращаться лично, а также направлять индивидуальные и коллективные обращения в государственные органы и органы местного самоуправления (ст. 33 Конституции).

В некоторых случаях, например в сельской местности, для граждан более доступен административный порядок рассмотрения спора. При наличии обоюдного желания спорящих сторон и их доверия к местной администрации разрешение земельного спора может быть осуществлено быстрее и результативнее.

Рассмотрение земельного спора в административном порядке не препятствует обращению в суд: например, если кто-то не удовлетворен решением органа управления. Однако достигнутые в результате рассмотрения земельного спора в административном порядке соглашения могут быть приняты во внимание при рассмотрении земельного спора судом.

Что касается способов защиты прав, то наряду с таким способом, как защита права на возмещение убытков и потерь сельскохозяйственного производства и лесного хозяйства при изъятии земельных участков для государственных или муниципальных нужд, предусмотренным в гл. 8 Земельного кодекса РФ и рассмотренным в предыдущем разделе настоящей работы, гл. 9 Земельного кодекса РФ предусматривает целый ряд иных способов защиты участников земельных правоотношений в суде. И практически все эти способы применимы для защиты права аренды земельного участка. Признание права на земельный участок (ст. 59 Земельного кодекса РФ). Судебное решение, установившее право на землю (например, в случаях, когда договор аренды был заключен в письменной форме, но арендодатель, получая с арендатора арендную плату, уклоняется от государственной регистрации договора), является юридическим основанием для регистрации учреждением юстиции и договора аренды земельного участка, и одновременно права арендатора на земельный участок Восстановление положения, существовавшего до нарушения права на земельный участок, и пресечение действий, нарушающих право на земельный участок или создающих угрозу его нарушения (ст.

60 Земельного кодекса РФ). Восстановление нарушенного права возможно в случаях признания судом недействительным акта исполнительного органа государственной власти или акта органа местного самоуправления, повлекших за собой нарушение права на земельный участок, самовольного занятия земельного участка, а также в иных предусмотренных федеральными законами случаях.

Как уже справедливо отмечалось в литературе[252], между названием ст. 60 Земельного кодекса РФ и ее содержанием есть некоторое несоответствие. В названии говорится о «восстановлении положения, существовавшего до нарушения права на земельный участок», а в содержании - о «восстановлении нарушенного права». Восстановление нарушенного права обеспечивается различными установленными законом способами защиты права. Поэтому для восстановления нарушенного права могут быть применены все предусмотренные Земельным кодексом РФ, а также иными федеральными законами способы защиты нарушенного права.

Например, в соответствии со ст. 15 ГК РФ лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, в которые могут быть включены расходы, которые потерпевшее лицо произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, расходы в размере утраты или повреждения имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

Что касается предусмотренного в ст. 60 Земельного кодекса РФ способа защиты нарушенного права на земельный участок путем пресечения действий, нарушающих права на землю граждан и юридических лиц или создающих угрозу их нарушения, то такие действия в отношении арендатора могут быть пресечены судом путем:

признания недействительными в судебном порядке не соответствующих законодательству актов исполнительных органов государственной власти или актов органов местного самоуправления;

приостановления исполнения не соответствующих законодательству актов исполнительных органов государственной власти или актов органов местного самоуправления;

приостановления промышленного, гражданско-жилищного и другого строительства, разработки месторождений полезных ископаемых и торфа, эксплуатации объектов, проведения агрохимических, лесомелиоративных, геолого-разведочных, поисковых, геодезических и иных работ в порядке, установленном Правительством РФ;

восстановления положения, существовавшего до нарушения

права.

Приостановление промышленного, гражданско-жилищного и другого строительства, разработки месторождений полезных ископаемых и торфа, эксплуатации объектов, проведения агрохимических, лесомелиоративных, геолого-разведочных, поисковых, геодезических и иных работ, нарушающих права на землю граждан и юридических лиц или создающих угрозу их нарушения, может быть применено по решению суда, а в случаях, предусмотренных в федеральных законах, - в административном порядке[253].

В п. 2 ст. 34 Федерального закона от 10 января 2002 года № 7-ФЗ «Об охране окружающей среды»[254] предусмотрено, что нарушение требований в области охраны окружающей среды влечет за собой приостановление размещения, проектирования, строительства, реконструкции, ввода в эксплуатацию, консервации и ликвидации зданий, строений, сооружений и иных объектов по предписаниям органов исполнительной власти, осуществляющих государственное управление в области охраны окружающей среды[255].

Кроме отдельных правовых норм в ряде федеральных законов, регулирующих пресечение нарушения прав граждан или юридических лиц, Земельный кодекс РФ предусматривает, что порядок приостановления работ, нарушающих права на землю граждан и юридических лиц или создающих угрозу их нарушения, должен быть установлен Правительством РФ (подп. 3 п. 2 ст. 60).

К числу мер, направленных на пресечение действий, нарушающих права на землю граждан и юридических лиц или создающих угрозу их нарушения, относится восстановление положения, существовавшего до нарушения права.

Возможные меры по восстановлению положения, существовавшего до нарушения права, перечислены в п. 2 ст. 62 и п. 2 и 3 ст. 76 Земельного кодекса РФ.

Так, на основании решения суда лицо, виновное в нарушении прав любых титульных владельцев земельных участков, в том числе прав арендаторов, может быть принуждено к исполнению обязанности в натуре: например, восстановлению плодородия почв, восстановлению земельных участков в прежних границах, возведению снесенных зданий, строений, сооружений или сносу незаконно возведенных зданий, строений, сооружений, восстановлению межевых и информационных знаков, устранению других земельных правонарушений и исполнению возникших обязательств.

Признание недействительным акта исполнительного органа государственной власти или акта органа местного самоуправления (ст. 61 Земельного кодекса РФ). Этот способ защиты аналогичен соответствующему способу, предусмотренному ст. 12 Гражданского кодекса РФ. Вместе с тем в Земельном кодексе РФ более детально закреплены случаи и условия признания судом недействительными правовых актов исполнительного органа государственной власти или органа местного самоуправления. Здесь учтена сложившаяся судебная практика.

Согласно п. 6 постановления Пленума Верховного суда РФ и Пленума Высшего арбитражного суда РФ от I июля 1996 года № 6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» основанием для принятия решения суда о признании ненормативного акта, а в случаях, предусмотренных законом, также нормативного акта государственного органа или органа местного самоуправления недействительным являются одновременно как его несоответствие закону или иному правовому акту, так и нарушение указанным актом гражданских прав и охраняемых законом интересов гражданина или юридического лица, обратившегося в суд с соответствующим требованием.

В Земельном кодексе РФ установлена взаимосвязь между фактом признания судом недействительным акта исполнительного органа государственной власти или акта органа местного самоуправления и возникающими в связи с этим отношениями по возмещению причиненных убытков, что корреспондирует со ст. 1069 ГК РФ. Возмещение убытков, причиненных нарушением прав участников земельных отношений, в том числе арендаторов (ст. 62 Земельного кодекса РФ). Указанное нарушение порождает обязанность возместить причиненные таким правонарушением убытки. В статье содержится общее предписание по возмещению убытков вне зависимости от характера возникших правоотношений. Например, не устанавливается разница по возмещению убытков на основании обязательства, возникшего из договора аренды земельного участка, или возникшего из причинения вреда.

На основании ст. 62 Земельного кодекса РФ подлежат возмещению убытки, причиненные неправомерными действиями. Случаи возмещения убытков, причиненных правомерными действиями, установлены в отдельных статьях того же кодекса (п. 7 ст. 22, п. 7 ст. 23, п. 5 и 8 ст. 31, п. 4 ст. 32, п. I, 5 и 6 ст. 51, ст. 57, п. I ст. 63).

Кроме общего положения, предусматривающего возмещение убытков, причиненных нарушением прав собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участков, о возмещении убытков говорится специально в некоторых других статьях Земельного кодекса РФ (п. 3 ст. 14, п. 3 ст. 37, п. 2 ст. 61).

Размер убытков и порядок их возмещения регулируются гражданским законодательством. Так, если лицо, нарушившее право, получило вследствие этого доходы, лицо, право которого нарушено, вправе требовать возмещения наряду с другими убытками упущенной выгоды в размере, не меньшем, чем такие доходы (п. 2 ст. 15 ГК РФ).

В случае причинения вреда нарушением прав владельцев земельных участков, в том числе арендаторов, ст. 62 Земельного кодекса РФ предусматривает возможность не только возместить убытки, но и восполнить причиненный вред в натуре, что соответствует ст. 1082 ГК РФ.

На основании решения суда лицо, виновное в нарушении прав арендаторов земельных участков, может быть принуждено к исполнению обязанности в натуре (восстановлению плодородия почв, восстановлению земельных участков в прежних границах, возведению снесенных зданий, строений, сооружений или сносу незаконно возведенных зданий, строений, сооружений, восстановлению межевых и информационных знаков, устранению других земельных правонарушений и исполнению возникших обязательств).

В то же время закон не исключает добровольное исполнение обязанности в натуре при согласии на это потерпевшего лица. Возмещение вреда, причиненного земельными правонарушениями, регулирует также ст. 76 Земельного кодекса РФ. Гарантии прав на землю при изъятии земельных участков для государственных или муниципальных нужд (ст.

63 Земельного кодекса РФ)[256]. Судьба недвижимого имущества при изъятии земельного участка, на котором оно находится, решается по правилам ст. 239 ГК РФ. В рамках предусмотренных в ст. 63 гарантий изъятие земельных участков, в том числе путем их выкупа, для государственных или муниципальных нужд осуществляется после: предоставления по желанию лиц, у которых изымаются земельные участки, равноценных земельных участков; возмещения стоимости жилых, производственных и иных зданий, строений, сооружений, находящихся на изымаемых земельных участках; возмещения в соответствии со ст. 62 Земельного кодекса РФ в полном объеме убытков, в том числе упущенной выгоды.

Участники земельных отношений, в том числе арендаторы, не позднее чем за один год до предстоящего изъятия, в том числе путем выкупа, земельных участков должны быть уведомлены об этом исполнительным органом государственной власти или органом местного самоуправления, принявшим решение об изъятии, в том числе путем выкупа, земельных участков. Изъятие, в том числе путем выкупа, земельных участков до истечения года со дня получения уведомления допускается только с согласия собственников участков, землепользователей, землевладельцев, арендаторов земельных участков.

Расходы, понесенные арендаторами земельных участков на осуществление застройки земельных участков зданиями капитального типа и проведение других мероприятий, существенно повышающих стоимость земли, после уведомления о предстоящем изъятии, в том числе путем выкупа, земельных участков, возмещению не подлежат.

Следует отметить, что в гл. 9 Земельного кодекса РФ указаны не все возможные способы защиты прав на землю. Так, в п. 8 ст. 23 того же кодекса определено, что лица, права и законные интересы которых затрагиваются установлением публичного сервитута, могут осуществлять защиту своих прав в судебном порядке.

При этом следует иметь в виду, что перечень способов защиты прав на землю, установленный в Земельном кодексе РФ, не является исчерпывающим. Общие правовые нормы и правовые институты по защите гражданских прав закреплены в ГК РФ (способы защиты, срок исковой давности, защита права собственности и иных вещных прав и др.).

Земельный кодекс РФ определяет, что имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами (п. 3 ст. 3). Поэтому способы защиты гражданских прав, приведенные в ст. 12 ГК РФ, могут быть применены и для защиты прав на землю с учетом особенностей объекта правоотношений.

Выпишите из соответствующих законов особенности договоров аренды земельных участков по сравнению с договорами аренды иных видов недвижимого имущества. Используя приведенные в учебном пособии приложения, составьте договор аренды земельного участка: находящегося в собственности юридического лица, находящегося в собственности гражданина, в государственной собственности. Составьте список законов и иных правовых актов, регулирующих особенности правового режима договоров аренды земельных участков.

ВОПРОСЫ ДЛЯ САМОКОНТРОЛЯ

Чем обусловлены особенности договоров аренды земельных участков по сравнению с арендой иных видов недвижимого имущества?

Особенности субъектного состава договоров аренды земельных участков.

Применительно к каким договорам аренды земельных участков в законах установлены предельные сроки? Чем это объясняется?

Что собой представляет преимущественное право арендатора?

Каковы права арендатора земельного участка по распоряжению им? В каких случаях для этого не требуется согласия собственника земельного участка?

Обязанности арендатора земельного участка. Каковы правовые последствия нарушения таких обязанностей?

Особенности заключения договора аренды земельного участка при множественности лиц на стороне арендатора. При каких условиях такая множественность имеет место?

Особенности и основания прекращения договора аренды земельного участка.

Права арендатора при изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд.

Способы защиты прав арендаторов земельных участков. 

<< | >>
Источник: Невзгодина Е.Л.. Сделки              с              недвижимостью:              Учебное              пособие. 2004

Еще по теме Порядок и способы защиты прав арендаторов земельных участков:

  1. Право арендатора на возмещение убытков и потерь при изъятии земельного участка
  2. Заключение договора аренды земельного участка при множественности лиц на стороне арендатора
  3. 16. ВИДЫ ВЕЩНЫХ ПРАВ НА ЗЕМЕЛЬНЫЕ УЧАСТКИ
  4. 8.3. Способы защиты прав на землю
  5. 14.1. Общая характеристика способов защиты трудовых прав работников
  6. 2.20. Принцип защиты трудовых прав не запрещенными законом способами
  7. ТЕМА 8. Защита прав на землю разрешение земельных споров
  8. Глава 18. Судебный порядок защиты прав предпринимателей
  9. 51. Наследование земельных участков
  10. Реквизиция земельного участка
  11. Земельные участки
  12. Аренда земельных участков
  13. Кадастровая стоимость земельного участка
  14. 21. ЧАСТНАЯ СОБСТВЕННОСТЬ НА ЗЕМЕЛЬНЫЕ УЧАСТКИ
  15. 5.2. Особенности совершения сделок с земельными участками
  16. 25. ПРАВОВОЕ РЕГУЛИРОВАНИЕ АРЕНДЫ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ
  17. 29. СЕРВИТУТЫ НА ЗЕМЕЛЬНЫЕ УЧАСТКИ