<<
>>

Понятие, специфические особенности и предмет договора дарения

Если таким сделкам, как купля-продажа и аренда недвижимости, законодатель уделяет достаточное внимание, выделяя эти договоры в отдельные главы (например, договор найма жилого помещения), в отдельные параграфы в рамках соответствующих глав (продажа, аренда недвижимости и продажа, аренда предприятия) либо в отдельные статьи ГК РФ (особенности продажи жилых помещений), то договор дарения недвижимого имущества не получил на уровне этого кодекса специального регулирования в рамках отдельного параграфа или хотя бы отдельной статьи в рамках главы, регулирующей дарение.

Тот же упрек можно сделать в адрес Земельного кодекса РФ, уделившего достаточное внимание договорам купли-продажи и аренды земельных участков и лишь вскользь упоминающего в некоторых нормах о договоре их дарения.

Очевидно, такое «невнимание» законодателя к договору дарения недвижимости объясняется, в частности, тем, что этот договор традиционно в отечественном законодательстве не удостаивался сколько-нибудь пристального внимания, тем более что в «доперестроечные» времена в СССР подарить можно было лишь жилой дом или дачу, да и то с целом рядом ограничений, и сделки эти имели единичный характер. Соответственно договор дарения недвижимости никогда не подвергался сколько-нибудь серьезному анализу в юридической литературе.

Между тем в современных условиях договор дарения весьма распространен на практике и со всё большим сосредоточением в собственности субъектов гражданского права, и прежде всего граждан, недвижимого имущества (дачи, гаражи, квартиры, комнаты в коммунальных квартирах, жилые дома и коттеджи, да и нежилые здания, предприятия, земельные участки, доли в праве собственности на недвижимое имущество; не исключены случаи дарения и воз-

душных, морских и речных судов), - несомненно, будет увеличиваться как общее количество сделок дарения недвижимости, так и их удельный вес среди сделок с недвижимостью.

Соответственно будет возрастать количество судебных споров, связанных с совершением и исполнением сделок дарения. «Скудость» правового регулирования данного договора, имеющиеся пробелы в праве не могут не вызывать затруднений в правоприменительной практике. Договоры дарения недвижимого имущества совершаются в основном гражданами, для которых такие сделки в силу социальной значимости и, как правило, высокой стоимости предмета таких договоров нередко имеют поис- тине «судьбоносное» значение. Отсутствие специальных норм в ГК РФ, регулирующих особенности договора дарения недвижимости, не способствует должной гарантированности защиты прав и законных интересов граждан как участников договора дарения.

В настоящей главе сделана попытка проанализировать имеющиеся в ГК РФ нормы, прямо или косвенно регулирующие договор дарения недвижимости, выявить имеющиеся пробелы в правовом регулировании данного договора и предложить целесообразные, по представлению автора, изменения и дополнения в действующее законодательство применительно к правовому регулированию дарения вообще и дарения недвижимого имущества - в частности.

Договору дарения в ГК РФ посвящена гл. 32, ст. 572-583. (В ГК РСФСР 1922 года дарению была посвящена одна статья, в ГК РСФСР 1964 года - две статьи). Существенное увеличение в действующем кодексе количества статей, регулирующих дарение, вполне объяснимо. Договоры дарения совершаются в основном гражданами (или с участием граждан), и в собственности граждан сосредоточивается всё большее по стоимости и значимости имущество, в том числе недвижимое, которое становится предметом договоров дарения.

Договор дарения недвижимого имущества - это гражданско- правовой договор, по которому одна сторона (даритель) безвозмездно передает или обязуется передать в будущем такое имущество другой стороне (одаряемому).

Договор дарения - один из самых древних договоров (наряду с договором мены и купли-продажи), направленных на переход права собственности от дарителя к одаряемому.

Такой договор полностью соответствует содержанию права собственности на имущество - собственник имеет право по своему усмотрению распоряжаться своим имуществом, - но в пределах, предусмотренных законом. Так, запрещено дарение имущества коммерческими организациями друг другу (ст. 575 ГК РФ), чтобы они не уходили таким образом от уплаты долгов, налогов и во избежание многих других возможных злоупотреблений.

Кроме того, в интересах кредиторов суд в силу п. 3 ст. 578 ГК РФ по требованию заинтересованного лица (кредитора) может отменить дарение, совершенное индивидуальным предпринимателем или юридическим лицом в нарушение закона о банкротстве за счет средств, связанных с предпринимательской деятельностью банкрота, если дарение состоялось в течение шести месяцев до объявления дарителя банкротом.

Безвозмездные договоры носят в гражданском праве исключительный характер. И договор дарения относится к их числу. Из определения договора следует, что этот договор всегда безвозмездный, не предполагающий никакого встречного имущественного эквивалента со стороны одаряемого. По этой причине студенты иногда делают ошибку, относя договор дарения к односторонним сделкам. Это неверно, так как для того, чтобы состоялось дарение, необходимо встречное волеизъявление одаряемого, т.е. нужен договор дарителя с одаряемым (иначе бы и состав взятки пришлось исключать из УК РФ). В жизни иногда можно услышать фразу: «Она оформила на него дарственную»[163]. На самом деле закон не предусматривает никаких односторонних дарственных, есть договор дарения, и в одностороннем порядке никто ни на кого не может перевести свое право собственности.

Безвозмездность договора дарения должна носить безусловный характер. Условие в договоре о любом встречном имущественном представлении со стороны одаряемого как в пользу дарителя, так и третьего лица не позволяет квалифицировать договор как договор дарения. И если он носит такое название, то должен квалифицироваться как притворная сделка и определяться нормами, относящимися к соответствующему возмездному договору, который в действительности имели в виду стороны (это может быть договор мены, ку- пли-продажи, договор на оказание услуг, подрядный и т.

д.)[164].

Более того, следует согласиться с высказанным в литературе мнением о том, что даже при отсутствии в тексте договора дарения упоминания о встречном предоставлении со стороны одаряемого не исключена квалификация такого договора как притворной сделки. «Для того, чтобы считаться "встречным", - справедливо отмечает A.Jl. Маковский, - предоставление не обязательно должно быть предусмотрено тем же договором, что и "подарок". Оно может быть предметом отдельной сделки и иногда даже с другим лицом (например, в случае, когда за полученный или обещанный дар "одаряемый" исполняет обязанность дарителя перед третьим лицом). Важна причинная обусловленность "дарения" встречным предоставлением со стороны "одаряемого"»3.

Будучи безвозмездным, договор дарения - всегда односторон- не-обязывающий. Однако нужно иметь в виду, что безвозмездный характер договора дарения не исключает возможности установления в нем каких-либо обременений даримого имущества (что особенно характерно для договоров дарения недвижимого имущества). От этого договор дарения не становится двусторонне-обязывающим, возмездным, ибо никакого встречного имущественного эквивалента или исполнения иной обязанности со стороны одаряемого нет.

В этой связи нельзя согласиться с позицией И.В. Елисеева, полагающего, что договор дарения может выступать и как договор взаимный, предусматривающий встречные обязательства одаряемого в тех, например, случаях, когда даритель оставляет за собой право пользования одной из комнат в квартире или доме, являющихся предметом дарения, либо, передавая в дар земельный участок, оставляет за собой сервитут4.

Действительно, даритель может оговорить в договоре дарения квартиры свое право до конца жизни пользоваться конкретной комнатой в этой квартире. Или - дарит половину своего земельного участка, оставляя за собой право проезда через эту половину на свою часть земли (земельный сервитут). У одаряемого в таких случаях налицо только пассивная обязанность, корреспондирующая абсолютному праву дарителя, т.

е. обязанность «не препятствовать...». Во всех этих случаях договор всё-таки безвозмездный и односторон- не-обязывающий, так как не предусматривает встречного имущественного эквивалента за счет денег или иного имущества одаряемого.

Как справедливо отмечают М.И. Брагинский и В.В. Витрянс- кий, в такого рода случаях «...имущество, подаренное одаряемому, просто обременено соответствующими правами дарителя. Тем не менее данное имущество поступает в собственность одаряемого без всякого встречного предоставления со стороны последнего. С таким же успехом имущество, передаваемое в качестве дара, может быть обременено правами третьих лиц. Данное обстоятельство никак не влияет на природу одностороннего обязательства, вытекающего из договора обещания дарения, речь может идти лишь об особенностях объекта дарения»[165].

Договор дарения следует отграничивать от отказа кого-либо из наследников от своей доли в праве собственности на наследство в пользу иных наследников (ст. 1157 ГК РФ). В этих случаях законодатель использует иную юридическую конструкцию, чем гражданско-правовой договор. Такой отказ действительно является односторонней сделкой, не требующей согласия того лица, в чью пользу сделан отказ. Это лицо впоследствии само решит - принять наследство или отказаться, и его волеизъявление также будет иметь характер односторонней сделки.

He тождественен договор дарения и договору ссуды (безвозмездного пользования имуществом - гл. 36 ГК РФ), хотя по обоим договорам одно лицо получает имущественные выгоды за счет другого лица без всякого встречного имущественного эквивалента, в том числе возможен полный износ вещи в процессе пользования её ссудополучателем, и этот износ целиком относится на счет ссудодателя. Однако «В порядке дарения имущество переходит в собственность одаряемого, в то время как ссуда влечет лишь временный переход права пользования к ссудополучателю. Вследствие такого различия договор дарения тяготеет к обязательствам по реализации имущества, а договор ссуды - к обязательствам по передаче имущества в пользование»[166].

Договор дарения может быть реальным и консенсуальным. В последнем случае договор предусматривает дарение в будущем. Эти два вида договора дарения резко отличаются по своему правовому регулированию; их объединяет, пожалуй, только одно: то, что оба они - безвозмездные.

Строго говоря, договор дарения с одновременной передачей имущества не является реальным в обычном понимании этого термина, так как из такого договора не возникает никакого обязательства: его заключение и исполнение совпадают, и юридическим результатом такого договора является возникновение права собственности у одаряемого[167].

Консенсуальный договор дарения может быть и условной сделкой: или под отлагательным условием (дарение состоится, если одаряемым будет зарегистрирован брак), или под отменительным условием (дарение не состоится, если у дарителя родится ребенок или если он лишится работы до наступления срока передачи дара).

Дарение вещи в общеполезных целях признается пожертвованием (п. I ст. 582 ГК РФ). В этой же статье содержится исчерпывающий перечень субъектов гражданского права, которым могут делаться пожертвования: гражданам, лечебным, воспитательным учреждениям, учреждениям социальной защиты и другим аналогичным учреждениям, благотворительным, научным и учебным учреждениям, фондам, музеям и другим учреждениям культуры, общественным и религиозным организациям, а также субъектам, указанным в ст. 124 ГК РФ: Российской Федерации в целом, субъектам РФ и муниципальным образованиям.

Следовательно, иностранным государствам и иностранным юридическим лицам нельзя сделать пожертвование. Однако дарение имущества и таким субъектам не запрещается - с учетом ограничений, установленных законом. В частности, это касается запрещения

нерезидентам иметь в собственности земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения.

На принятие пожертвования не требуется чьего-либо разрешения или согласия (в том числе при пожертвовании имущества государственным, муниципальным учреждениям). Вряд ли во всех случаях это целесообразно. Государству в целом, собственникам, создавшим учреждения (т. е. опять же речь может идти о государстве в целом, о субъектах РФ или муниципальных образованиях), не может быть безразлично, какое имущество жертвуется, кто является жертвователем и кому жертвуется имущество. He будут, например, способствовать авторитету государства пожертвования государственным учреждениям от лиц с «подмоченной» репутацией, от бандитских «авторитетов». В этом плане ст. 582 ГК РФ нуждается в определенном корректировании.

Что касается главного отличительного признака дарения как пожертвования - дарения в общеполезных целях, то такими целями могут быть и цели, полезные для общества в целом, и цели, достижение которых представляет пользу лишь для определенного круга лиц - лиц определенной профессии, определенного возраста, жителей определенного населенного пункта, членов конкретной организации ит. п.[168]

Нередко на практике граждане оформляют договоры дарения своего недвижимого имущества имея в виду возмездную сделку. Например, пожилая женщина дарит своему сыну или племяннику, или соседу квартиру по устной договоренности о том, что тот будет её содержать или хотя бы заботиться о ней до самой её смерти. А он на следующий день после того как стал собственником квартиры, продаёт её (в крайнем случае - «вместе с бабушкой», которая сохраняет здесь право постоянного проживания) и забывает о дарительнице.

В таких случаях даритель может, конечно, в судебном порядке доказывать, что дарение - притворная сделка, а на самом деле имелся в виду договор ренты или пожизненного содержания с иждивением. Ho для этого нужно обратиться с иском в суд, оплатить исковое заявление государственной пошлиной исходя из рыночной стоимости спорной квартиры, оплатить услуги адвоката. Всё это весьма проблематично для пожилых и, как правило, «не обремененных» достаточными средствами пожилых граждан.

Нередко граждане путают договор дарения с завещанием. Дарение, предусматривающее передачу имущества одаряемому после смерти дарителя, не допускается, такой договор ничтожен (п. 3 ст. 572 ГК РФ). Между тем на практике та же старушка иногда заключает договор дарения своих дома, квартиры сыну, племяннику, внуку, соседу, думая, что имущество перейдет к одаряемому после её смерти, а если одаряемый будет плохо к ней относиться, она «передумает». На самом деле с момента государственной регистрации договора дарения недвижимости одаряемый - полноправный собственник дара, и передумывать уже поздно. Нотариус, удостоверяющий договор дарения, или служащий учреждения юстиции, куда подается заявление о регистрации договора дарения недвижимости, при минимуме доброжелательности с его стороны должен объяснить пожилому человеку, выступающему в качестве дарителя, юридические последствия совершения сделки дарения, разницу между дарением имущества и завещанием, возможность в любое время отменить или изменить завещание и бесповоротность дарения с прекращением права собственности дарителя на подаренное имущество9.

При решении вопроса о том, как определить на будущее судьбу жилого дома, квартиры, иного недвижимого имущества (даже в тех случаях, когда стороны не пытаются друг друга обмануть), гражданам нужно учитывать и иные правовые моменты. Так, если мать - пожилой человек, ветеран труда и поэтому пользуется какими-то льготами (например, не платит налоги на недвижимость), то в случае переоформления права собственности её квартиры на дочь путем договора дарения, одаряемая будет платить этот налог. С другой стороны, договор дарения иногда помогает исключить в будущем (после смерти дарителя) так называемых необходимых наследников, имеющих право на обязательную долю в наследстве (ст. 1149 ГК РФ).

Предмет договора дарения является единственным существенным условием этого договора. Без четкого определения предмета договора последний не может считаться заключенным и, следовательно, у одаряемого не может возникнуть право собственности на вещь.

Следует отметить, что при отсутствии в ГК РФ специальных норм, регулирующих особенности договоров дарения отдельных видов недвижимого имущества, необходимо по аналогии использовать некоторые правовые нормы, регулирующие форму и условия отчуждения недвижимости на основе сделок купли-продажи.

Так, несомненно, что существенным условием договора дарения жилого помещения, в котором проживают лица, сохраняющие право пользования этим жилым помещением после его приобретения дарителем, является перечень этих лиц в тексте договора с указанием их прав на пользование передаваемым в дар жилым помещением, т. е. по аналогии должен применяться п. 2 ст. 558 ГК РФ. При несоблюдении этого существенного условия договор не может считаться заключенным (п. I ст. 432 ГК РФ).

В случае дарения предприятия (что в принципе не исключено законом в тех случаях, когда обеими сторонами не являются коммерческие организации) по аналогии должны соблюдаться требования ст. 560 ГК РФ, т. е. к тексту договора обязательно должны прилагаться документы, указанные в ст. 561 ГК РФ, в том числе перечень всех долгов (обязательств), включаемых в состав даримого предприятия, с указанием кредиторов, характера, размера и сроков их требований.

Точно так же, как при продаже предприятия, в случае его дарения должны быть соблюдены права кредиторов в порядке, предусмотренном в ст. 562 ГК РФ, которая также должна здесь применяться по аналогии. 

<< | >>
Источник: Невзгодина Е.Л.. Сделки              с              недвижимостью:              Учебное              пособие. 2004

Еще по теме Понятие, специфические особенности и предмет договора дарения:

  1. Особенности субъектного состава договора дарения недвижимости
  2. § 11. Особенности исполнения обязательства по передаче вещи из договора дарения (п. 1990-1993)
  3. Понятие, стороны и предмет договора
  4. Понятие и предмет договора об ипотеке
  5. § 2. Договор дарения
  6. Форма и государственная регистрация договора дарения недвижимости
  7. Права и обязанности сторон по договору дарения
  8. ДОГОВОР ДАРЕНИЯ НЕДВИЖИМОСТИ
  9. НЕКОТОРЫЕ СПЕЦИФИЧЕСКИЕ ОСОБЕННОСТИ И ОБЩИЕ ОСНОВЫ СЛОВЕСНОГО ДЕЙСТВИЯ В ИСКУССТВЕ АКТЕРА И ХУДОЖЕСТВЕННОМ СЛОВЕ
  10. ТЕМА 10. ДОГОВОР СОЦИАЛЬНОГО НАЙМА. ПРЕДМЕТ ДОГОВОРА, ПРАВА И ОБЯЗАННОСТИ СТОРОН
  11. Особенности срочного трудового договора и договора, заключенного на неопределенный срок
  12. Индивидуальный предприниматель - работодатель: особенности заключения договора с физическим лицом. Срок трудового договора
  13. Предмет договора
  14. 1.1. Предмет трудового договора
  15. 2. ПРЕДМЕТ ДОГОВОРА
  16. 5.11. Особенности наследования предметов обычной домашней обстановки и обихода
  17. § 3. Понятие предмета преступления