<<
>>

Особенности субъектного состава договора дарения недвижимости

Существуют некоторые особенности, касающиеся субъектного состава договора дарения. Несовершеннолетние в возрасте до 14 лет вообще не могут выступать дарителями по договору дарения недвижимости - это вытекает из смысла ст.

37 ГК РФ и в целом из соображений защиты интересов несовершеннолетних. От их имени не могут совершить договоры дарения их недвижимого имущества и их родители, опекуны - ст. 37 ГК РФ. По аналогии это же правило касается недееспособных, признанных таковыми по решению суда. Их недвижимое имущество тоже дарить нельзя. Такой запрет вполне оправдан, так как невозможно смоделировать ситуацию, когда бы дарение столь социально значимого и дорогостоящего имущества, как недвижимость, было бы обусловлено интересами малолетних детей и недееспособных лиц в качестве дарителей, особенно если иметь в виду, что данные категории граждан не имеют возможности содержать себя сами и относятся к наименее социально защищенным группам населения.

Дарение совершеннолетним старше 14 лет принадлежащего ему недвижимого имущества в принципе не запрещено законом. Лица в возрасте от 14 до 18 лет, обладая относительной дееспособностью, лично совершают любые сделки (ст. 26 ГК РФ). Однако для продажи такими лицами своей недвижимости им необходимы согла

сие родителей (попечителей) и разрешение органа опеки и попечительства, которое вряд ли будет дано, ибо такие сделки невозможно обосновать интересами несовершеннолетних (по тем же вышеназванным причинам, что и аналогичные сделки малолетних и недееспособных граждан в качестве дарителей).

Если недвижимость является личной собственностью одного из супругов, он вправе её подарить без согласия другого супруга. Если же недвижимость нажита в браке, т. е. является совместной собственностью супругов, для её дарения необходимо согласие другого супруга (так же, как и для продажи, мены такой недвижимости).

При этом согласие супруга должно быть выражено в письменной форме и нотариально удостоверено (п. 3 ст. 35 Семейного кодекса РФ).

Унитарные предприятия, федеральные казенные предприятия, которые вообще не являются собственниками закрепленного за ними имущества, могут дарить имущество только с согласия собственника этого имущества (кроме обычных подарков небольшой стоимости и кроме пожертвований, когда ничьего согласия не требуется). Однако друг другу или иным коммерческим организациям унитарные предприятия не могут дарить имущество даже с согласия собственника этого имущества, так как дарение между коммерческими организациями запрещено вовсе. Это будут ничтожные сделки по смыслу ст. 575 ГК РФ.

Насколько целесообразно запрещение дарения (сверх обычных подарков стоимостью не более пяти MPОТ) в отношениях между коммерческими организациями? Очевидно, что такое запрещение обусловлено тем, что, по замечанию A.Jl. Маковского, «безвозмездные имущественные отношения между организациями, само существование которых порождено целью извлечения прибыли (п. I ст. 50 ГК РФ), как правило, ненормальны и могут использоваться в ущерб интересам их кредиторов и государства»[173].

В самом деле, главной целью деятельности любой коммерческой организации действительно является извлечение прибыли, а потому безвозмездное отчуждение ею своего имущества путем дарения мало сообразуется с такой целью. Ho тогда почему закон налагает ограничение на отчуждение её имущества только коммерческой же организации, а не любому субъекту гражданского права?

Ведь дарение коммерческой организацией своего имущества физическому лицу или некоммерческой организации, которое ГК РФ никак не ограничивает, тоже не соответствует главной цели деятельности коммерческих организаций - извлечению прибыли. Приобретение же коммерческой организацией имущества на основе договора дарения, напротив, никак не противоречит указанной главной цели её деятельности.

Кроме того, нельзя не учитывать, что запрет на дарение между коммерческими организациями имущества, в том числе и недвижимости, весьма легко обойти: для этого коммерческой организации достаточно подарить имущество «по договоренности» физическому лицу или некоммерческой организации (что не запрещено законом) с тем, чтобы одаряемый тут же передарил это имущество другой коммерческой организации, которая первоначально и имелась в виду в качестве одаряемого.

Доказать притворный или мнимый характер сделки в таких случаях, когда обе стороны это отрицают, практически невозможно. В связи с изложенным представляется целесообразным исключить предусмотренное в ст. 575 ГК РФ запрещение дарения между коммерческими организациями, усилив при этом налоговый контроль за уплатой налогов с прибыли коммерческих организаций за счет подаренного им имущества.

Юридические лица - собственники закрепленного за ними имущества могут дарить недвижимость в порядке пожертвований или, например, гражданам. Если это крупная сделка от имени, например АО, ООО, то потребуется решение совета директоров (наблюдательного совета) или даже общего собрания.

По доверенности подарить своё имущество в принципе можно, но в доверенности обязательно должен быть назван одаряемый и обозначен предмет дарения, иначе доверенность ничтожна, а значит, и договор дарения, который будет совершен по такой доверенности, тоже ничтожен (п. 5 ст. 576 ГК РФ).

Постановка одаряемого на регистрационный учет («прописка») в подаренной ему квартире никак не влияет на его право собственности на подаренную ему квартиру (или жилой дом), он может в ней никогда не жить, но от этого не перестает быть её собственником.

В нотариальной практике встречаются случаи, когда граждане обращаются к нотариусу с просьбой удостоверить договор дарения (в том числе недвижимого имущества) в пользу зачатого, но еще не родившегося ребенка. И в литературе можно встретить утверждение о том, что поскольку законодатель разрешает составлять завещания в пользу такого ребенка (п. I ст. 1116 ГК РФ), то по аналогии следует признавать и право собственника распорядится своим имуществом путем совершения договора дарения в пользу того же ребенка с тем, чтобы от его имени договор был подписан, например, одним из его родителей.

Необходимость в совершении договора дарения до рождения ребенка может быть обусловлена неотложностью отъезда дарителя на постоянное место жительства в другой город или даже страну или состоянием здоровья дарителя, дающим основания опасаться, что он может не дожить до рождения ребенка.

Составление же завещания в пользу зачатого, но не родившегося ребенка, разрешенное законом, не всегда может отвечать интересам дарителя, например, в тех случаях, когда он хочет исключить из числа претендентов на то или иное свое имущество после его смерти обязательных наследников.

Следует отметить, что в проекте Гражданского уложения (ст. 1791), подготовленного незадолго до Октябрьской революции, предусматривалась возможность дарения «в пользу ребенка, имеющего родиться от определенного лица»[174], при этом дар мог быть принят отцом или матерью ребенка. «Появление этого правила в проекте объяснялось редакционной комиссией тем, что дети, даже не родившиеся, пользуются со времени их зачатия покровительством закона и уравниваются с родившимися, насколько имеются в виду их права. На этом основании, по мнению редакционной комиссии, не может быть сомнения в возможности совершить дарение в пользу зачатого ребенка, так как дар в этом случае может быть принят матерью ребенка или особой опекой, установленной для защиты интересов ещё не рожденного ребенка»[175].

Представляется, что данная позиция могла бы быть воспринята действующим отечественным законодательством. Разумеется, проводя аналогию договора дарения имущества ещё не родившемуся ребенку с завещанием в пользу того же ребенка, нельзя не учитывать, что завещание - это односторонняя сделка, а дарение - договор, требующий встречного волеизъявления его сторон.

Ho, во-первых, нельзя не признавать того, то дарение в пользу зачатого, но ещё не родившегося ребенка не только не нарушает его интересов, а напротив, соответствует интересам ребенка, особенно в тех случаях, когда после рождения ребенка дарение по тем или иным причинам может стать невозможным. Приоритет же интересов ребенка как наиболее «слабого звена» красной нитью проходит через всё российское законодательство, является своего рода принципом отечественного права.

Во-вторых, нельзя не учитывать того, что и после рождения ребенка (по крайней мере до достижения им 14-летнего возраста) он никак не участвует в совершении таких сделок, как дарение ему недвижимого имущества.

Такие сделки от его имени совершают его законные представители, т. е. прежде всего родители (п. I ст. 28 ГК РФ). Соответственно ничего не меняется в зависимости от того, совершается договор дарения до рождения ребенка или после рождения.

Другое дело, что необходимо урегулировать эту проблему специальными нормами в главе 32 ГК РФ, посвященной договору дарения, а не применять нормы о завещании по аналогии, поскольку, как уже отмечалось, завещание является не договором, а односторонней сделкой. Представляется приемлемой такая, например, конструкция договора дарения в пользу зачатого, но не родившегося ребенка: договор подписывается от имени ребенка его любым родителем с обозначением в нем ребенка путем указания на его мать. При этом было бы целесообразно указать в законе на необходимость нотариального удостоверения договора и на предельный срок действия такого договора, равный 300 дням с момента его заключения (предельный срок беременности, используемый в Семейном кодексе РФ). В законе же можно было бы установить, что государственная регистрация такого договора дарения с переходом права собственности на предмет дарения к ребенку осуществляется в течение определенного времени после регистрации рождения ребенка в установленном порядке (например, в течение шести месяцев, иначе договор теряет силу).

Граждане, которые могут проживать с правом постоянного пользования (или, не проживая, сохранять право постоянного пользования) в жилом помещении, являющемся предметом договора дарения, сохраняют такое право и после смены собственника такого жилого помещения в силу договора дарения - п. 2 ст. 292 ГК РФ (если не дали письменного обязательства освободить жилое помещение в связи с переходом его к новому собственнику, - ведь при отсутствии такого обязательства одаряемый может вообще отказаться от заключения договора, если его не устраивает дар с такой «начинкой»). Как уже отмечалось, в договор дарения может быть включено и условие о том, что сам одаряемый (возможно, и вместе с членами своей семьи) сохраняет право постоянного и безвозмездного (без уплаты наемной платы) пользования подаренным жилым помещением, и такое условие не придает договору дарения характер возмездного. От одаряемого зависит, заключать или не заключать договор с такого рода обременениями. 

<< | >>
Источник: Невзгодина Е.Л.. Сделки              с              недвижимостью:              Учебное              пособие. 2004

Еще по теме Особенности субъектного состава договора дарения недвижимости:

  1. Особенности субъектного состава договора
  2. Форма и государственная регистрация договора дарения недвижимости
  3. ДОГОВОР ДАРЕНИЯ НЕДВИЖИМОСТИ
  4. Понятие, специфические особенности и предмет договора дарения
  5. § 11. Особенности исполнения обязательства по передаче вещи из договора дарения (п. 1990-1993)
  6. Права и обязанности сторон по договору дарения
  7. § 2. Договор дарения
  8. Субъектный состав и условия договора ренты
  9. Исполнение договора купли-продажи недвижимости и ответственность по договору
  10. Субъектный состав, предмет и форма договора об ипотеке