<<
>>

2.5. Особенности государственной регистрации прав на отдельные объекты недвижимости и сделок с ними

Законом о государственной регистрации установлены особенности, относящиеся к отдельным случаям совершения государственной регистрации.

Речь идет о государственной регистрации прав на предприятие и сделок с ним, прав на недвижимое имущество и сделок с ним в кондоминиуме, права общей собственности, прав на вновь созданный объект недвижимого имущества и объект незавершенного строительства, прав аренды, сервитута, права, установленного решением суда, ипотеки, а также прав на недвижимое имущество, связанных с распоряжением им на условиях доверительного управления и опеки.

Помимо этого закона, такие же специальные нормы применительно к этим случаям содержатся в ГК РФ и других правовых актах.

Особенности государственной регистрации прав на предприятие и сделок с ним

Практически государственная регистрация сделок с предприятиями (в том числе аренды предприятия) стала возможной лишь после принятия (и вступления в силу) указанного выше Федерального закона от 24 июня 1997 г. До этого момента предприятия как объекты гражданских прав нигде не регистрировались, соответственно невозможна была и государственная регистрация сделок с ними.

Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» в полном соответствии со ст. 132 ГК РФ относит предприятия как имущественные комплексы к недвижимости, права на которую подлежат государственной регистрации. Особо вопросы регистрации сделок с предприятием как имущественным комплексом определены в ст. 22 этого закона. При этом законодатель разграничивает совершение сделок с объектами недвижимого имущества, входящими в состав предприятия как имущественного комплекса (п. I ст. 22), и сделок с предприятием как имущественным комплексом в целом (п. 2 ст. 22). Государственная регистрация прав на земельные участки и иные отдельные объекты недвижимого имущества, входящие в состав предприятия как имущественного комплекса, и сделок с ними осуществляется в учреждении юстиции по регистрации прав в месте нахождения данных объектов.

Государственная же регистрация прав на предприятие как имущественный комплекс и сделок с ним проводится в учреждении юстиции по месту регистрации (проживания) лица, приобретающего его в собственность, а регистрация договоров аренды, об ипотеке и иного ограничения права на предприятие - по месту регистрации правообладателя предприятия. И в этом случае отдельная государственная регистрация прав на недвижимое имущество, входящее в состав предприятия, уже не проводится, ибо зарегистрированное право на предприятие как имущественный комплекс является основанием для внесения записей о праве на каждый объект недвижимого имущества, входящий в состав данного предприятия, в Единый государственный реестр прав в месте нахождения объекта. Таким образом, место регистрации при совершении сделок зависит от того, как регистрируется сделка по отчуждению предприятия: в целом как имущественного комплекса или отдельных объектов недвижимого имущества, входящих в состав предприятия.

Следует признать, что действующая редакция соответствующих норм Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» является наиболее приемлемой, ибо п. 2 ст. 22 данного закона в прежней формулировке был недостаточно корректен: «государственная регистрация ... проводится ... в месте регистрации предприятия как юридического лица». Здесь была допущена подмена понятий: предприятие как имущественный комплекс и объект сделки отождествлялся с предприятием как юридическим лицом - субъектом права. Ho приобретать или арендовать предприятия (как имущество), во-первых, могут не только те юридические лица, которые именуются в ГК РФ предприятиями (т.е. унитарные государственные и муниципальные предприятия), но и иные коммерческие (и даже некоторые некоммерческие) организации, а также граждане, а во-вторых, покупать и арендовать предприятия могут те юридические лица, которые уже давно зарегистрированы в качестве таковых, и никакие договоры в отношении предприятий как имущества не требуют новой их регистрации.

Как уже справедливо отмечалось в литературе, здесь была досадная неточность законодателя: предприятие как имущественный комплекс не может быть юридическим лицом [68].

С заявлением о государственной регистрации договора аренды предприятия должны обратиться в учреждение юстиции как арендодатель, так и арендатор. Государственная регистрация договора аренды предприятия как имущественного комплекса осуществляется учреждением юстиции в месте регистрации арендодателя (собственника предприятия) как юридического лица и удостоверяется штампом регистрационной надписи на оригинале договора (п. 77 Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним). Одновременно в этот реестр вносится запись об обременении права собственности или иного вещного права арендодателя на переданное в аренду предприятие договором аренды (п. 44 вышеназванных Правил), а арендатору выдается свидетельство о государственной регистрации договора аренды предприятия.

Поскольку к договорам субаренды применяются правила о договорах аренды, если иное не установлено законом или иными правовыми актами (п. 2 ст. 615 ГК РФ), указанные правила должны быть распространены и на оформление взаимоотношений между арендатором и субарендатором.

Следует также учитывать, что когда в состав арендуемого имущества входят объекты, аренда которых требует специальной регистрации, она должна быть совершена наряду с государственной регистрацией предприятия как имущественного комплекса. Например, сдача речных судов в аренду отражается в Государственном судовом реестре РФ (п. 2 ст. 609 ГК РФ; ст. 16-19 Кодекса внутреннего водного транспорта РФ: Федеральный закон от 7 марта 2001 г. № 24-ФЗ).

Как уже отмечалось, несмотря на то, что состав предприятия всё время изменяется (продаются и покупаются объекты движимого и недвижимого имущества, в том числе в различных населенных пунктах и за рубежом, готовая продукция, реализуются права требования и долги, связанные с деятельностью предприятия, амортизируется и списывается имущество), закон не предусматривает никаких правовых последствий, связанных с изменением состава уже зарегистрированного предприятия.

Налицо парадокс: с одной стороны, уже зарегистрированное право на предприятие действительно без ограничения во времени и в пространстве (т. е. до прекращения этого права по предусмотренным законом основаниям), а с другой стороны, в реальной действительности нельзя даже дважды совершить сделку с одним и тем же предприятием, поскольку в каждый отдельно взятый момент во времени состав этого предприятия будет различен.

Как уже отмечалось, равным образом приемлемы два возможных решения этой проблемы на законодательном уровне: либо обязать собственника вносить изменения в состав предприятия для обеспечения достоверности сведений, вносимых в Единый государственный реестр прав, либо установить, что предприятие всякий раз создается для совершения сделки и прекращается после регистрации перехода прав на него к новому лицу[69]. 

<< | >>
Источник: Невзгодина Е.Л.. Сделки              с              недвижимостью:              Учебное              пособие. 2004

Еще по теме 2.5. Особенности государственной регистрации прав на отдельные объекты недвижимости и сделок с ними:

  1. Глава IV. ГОСУДАРСТВЕННАЯ РЕГИСТРАЦИЯ ОТДЕЛЬНЫХ ВИДОВ ПРАВ НА НЕДВИЖИМОЕ ИМУЩЕСТВО И СДЕЛОК С НИМ
  2. Особенности государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним в кондоминиумах
  3. Глава III. ПОРЯДОК ГОСУДАРСТВЕННОЙ РЕГИСТРАЦИИ ПРАВ НА НЕДВИЖИМОЕ ИМУЩЕСТВО И СДЕЛОК С НИМ
  4. Глава II. ОРГАНЫ В СИСТЕМЕ ГОСУДАРСТВЕННОЙ РЕГИСТРАЦИИ ПРАВ НА НЕДВИЖИМОЕ ИМУЩЕСТВО И СДЕЛОК С НИМ
  5. ГОСУДАРСТВЕННАЯ РЕГИСТРАЦИЯ ПРАВ НА НЕДВИЖИМОЕ ИМУЩЕСТВО И СДЕЛОК С НИМ
  6. Соотношение государственной регистрации и нотариального удостоверения сделок с недвижимостью
  7. Глава V. ОТВЕТСТВЕННОСТЬ ПРИ ГОСУДАРСТВЕННОЙ РЕГИСТРАЦИИ ПРАВ НА НЕДВИЖИМОЕ ИМУЩЕСТВО
  8. Форма договора и государственная регистрация перехода прав на недвижимость
  9. Особенности государственной регистрации права на объект незавершенного строительства
  10. Особенности государственной регистации прав на вновь возведенные объекты недвижимостир
  11. § 2. Государственная регистрация предпринимателей, их имущества и сделок
  12. 1.2. Правовые особенности сделок с недвижимостью