2.4. Классификация коммерческих объектов недвижимости, приносящих доход

К объектам, приносящим доход, относятся объекты торговли, гостиницы и развлекательные центры, офисы, гаражи и др.

1.

Супермаркет — это магазин, расположенный в отдельном здании или в составе МТК, работающий по принципу самообслуживания в основном продуктового ряда, с автоматизированной системой товарного учета и единым расчетно-кассовым узлом, площадью не м нее 1 тыс. м2 и ассортиментным наполнением не менее 5 тыс. товарных наименований.

Гипермаркет — это супермаркет площадью не менее 4 тыс. м2, расположенный, как правило, в отдельном здании, редко — в составе; МТК, и ассортиментным наполнением не менее 10 тыс. товарных наименований, в том числе непродуктового ряда.

Универмаг — это торговая организация, расположенная в отдельном здании или во встроенном в жилое здание помещении, площадью 1 менее 1 тыс. м2, предлагающая полный ассортиментный ряд, реализуемый в отдельных секциях, каждая из которых имеет собственный расчетно-кассовый узел, объединенных единым управлением и правилами размещения ассортимента по площадям.

На рынке торговой недвижимости развиваются и другие, не подпадающие под вышеприведенную классификацию форматы — ритейлпарк. В соответствии с международной классификацией торговых центров ритейлпарк представляет собой единое строение — комплекс 1-2-этажных магазинов, построенных в соответствии с единой архитектурной концепцией, принадлежащих различным операторам с единой парковкой.

Этот формат получил распространение в Западной Европе, США (под названием «Пауэр-центр») в 1980-1990-х гг.

В России появились и развиваются торговые центры для товаров категории люкс, напоминающие дворцы, где, как музейные редкости.

2. Гостиничные и развлекательные объекты недвижимости.

Классификация этих объектов недвижимости в любой стране основана на комплексе требований к материально-техническому обеспечению, номенклатуре и качеству предоставляемых услуг, уровню обслуживания.

Уровень комфорта — главнейший и решающий фактор, определяющий класс гостиницы. В каждом государстве принят свой стандарт комфорта как критерий классификации. Это обстоятельство, а также ряд факторов, обусловленных культурно-историческими и национальными традициями, препятствуют введению в мире единой классификации гостиниц. Иногда даже в пределах одной страны имеется несколько систем классификации. Например, в Великобритании гостиницы оценивают по уровню сервиса и гостеприимства, вышколенности персонала, обустройству номеров и общественных зон, качеству питания, т. е. по тому, что составляет особый лоск организации и с трудом поддается объективной оценке.

- В настоящее время известно более 30 систем классификации гостиниц по уровню комфорта.

европейская (система звезд), в основе которой лежит деление гостиниц на категории от одной до пяти звезд, применяет Франции, Австрии, Венгрии, Египте, Китае, России и ряде других стран; •

система букв (А, В, С, D), используется в Греции (А = 4*, В C = 3*,D = 1*); •

система корон — в Великобритании; •

система разрядов — на территории бывшего СССР: люкс, высший А, высший В, первый, второй, третий, четвертый. Существуют и другие классификации.

В Российской Федерации существуют гостиницы класса люкс, него класса, мотели, пансионы, гостиные дворы, а также плавучие отели. Отечественная классификация является смешанной. Существует 3 класса: экономический, средний и первый, или высший, присутствуют элементы «звездной» системы в соответствии с ГОСТ Р. 506459-4.

Гостиницы экономкласса («три звезды»), ориентированные в первую очередь на деловых путешественников или, пользуясь советской терминологией, на командированных, обязаны иметь светящуюся вывеску, аварийное освещение, холодное и горячее водоснабжение, минеральную воду в каждом номере, пять этажей и круглосуточный лифт,, внутреннюю, городскую и междугородную телефонную связь, Двухместных номеров не менее 80%. Все номера должны быть оснащены холодильниками, телевизорами, письменными столами, электрочайниками, кондиционерами. Холл гостиницы должен быть оборудован для удобного размещения гостей. В «трех звездах» клиентам вручают корреспонденцию, будят по утрам, каждый день убирают номер и заправляют постели, оказывают почтовые и телеграфные услуги, хранят их ценности в специальных сейфах, предоставляют туристическую информацию. Гостиницы «три звезды» предлагают номера четырех категорий в ценовом диапазоне от 1300 до 6 тыс. руб./сутки.

В последнее время в России наблюдаются тенденции создания сетей гостиниц, где унифицирован уровень сервиса, дизайн номеров, общая система бронирования. Вплоть до того, что в холлах отелей будут распылять одни и те же духи, а из динамиков звучать одинаковые мелодии.

Присвоение звезд гостиницам осуществляется после проведения экспертизы.

В настоящее время все более популярным становится строительство спортивных, развлекательных и гостиничных комплексов в курортных зонах. В крупных городах стремительно растет недвижимость, которую принято относить к индустрии развлечений: культурно-деловые и культурно-досуговые центры, дома мод, бильярдные залы, фитнес-центры, теннисные корты, аквапарки, боулинги и другие развлекательные объекты.

Получает развитие строительство рекреационных и социально-бытовых объектов недвижимости.

3.

Присвоенные классы могут со временем меняться, так как может быть произведена модернизация.

По статистике, около 70% отечественных организаций предпочитают офис класса С. Это компании, напрямую не общающиеся с клиентами.

Среди офисных центров (класс D), созданных вблизи промышленных предприятий либо на их территории, следует выделить: •

с низкой арендной ставкой; •

с возможностью организации собственного производства на территории соседнего предприятия; •

с возможностью использования складских помещений завода; •

с близостью офиса к собственному производству, складу, гаражу.

Таблица 2.1

Классификация офисных помещений Класс Международная классификация А1 Расположение в центре — 1

Удобный доступ — 2

Полностью заново отстроенное здание — 3

Подземная парковка — 4

Современные системы безопасности здания — 5

Профессиональный арендодатель — 6

Правильно оформленная документация — 7 А2 1;2;5;6;7

Полностью реконструированное в 1990-х гг. здание — 8 В+ 1;6; 7; 8

Автономное теплоснабжение — 9

Системы предварительного охлаждения приточного воздуха — 10

Планировка этажей в виде офисных блоков — 11

Ремонт «евростандарт» —12

Современные лифты — 13

24-часовая охрана — 14 В- 1;б; 7; 8; 11; 12; 14

Возможен не очень удобный доступ — 15 С1 1; 6; 7; 11; 14

Косметически отремонтированное здание — 16 С2 7; 14

Любое местоположение — 17

Здание бывшего института — 18

Любое состояние помещений — 19 D 7; 15; 17; 18; 19 Гаражи-стоянки (автопаркинги) как коммерческие объекты недвижимости подразделяются на индивидуальные типовые (ИТГ) и встроенно-пристроенные (ВПГ), а также паркинги.

Индивидуальные типовые гаражи — отдельно стоящие или сгруппированные на единой территории крытые небольшие одноэтажные строения (боксы) для хранения автомашин.

Паркинг — отдельно стоящее одно- или многоуровневое крытое замкнутое охраняемое помещение, специализированное исключительно для парковки и хранения автомобилей, с компактно выделенными для этой цели, обозначенными разметкой местами, или боксами.

Паркинги находятся в основном в удобно расположенных местах относительно жилой застройки, близко к потребителю и обладаю целым рядом преимуществ перед обычными гаражами: экономия площади застройки, внешняя привлекательность и т. д. Паркинги и подземные гаражи предоставляются на более долгий срок (49 лет).

Наличие по соседству альтернативных парковок (ИТГ) не оказывает существенного воздействия на цены мест в паркингах, поскольку последние ориентированы на других потребителей. Основная масса авто любителей, желающих иметь гараж в конкретном районе с заданными характеристиками, не могут позволить себе приобрести место в паркинге из-за высокой стоимости. Строящиеся паркинги ориентированы в основном на будущих жильцов новых жилых домов, т. е. на людей с более высоким уровнем дохода, чем основная масса автовладельцев.

Встроенно-пристроенные гаражи — помещения для парковки и хранения автомобилей с компактно выделенными для этих целей, обозначенными разметкой местами, или боксами. В отличие от паркингов ВПГ — это часть здания с иным общим функциональным назначением. Все подобные сооружения устраиваются в цокольном (подвальном) этаже и имеют один уровень, реже встречаются гаражи на первом этаже. Строят также полузаглубленные (подземные) паркинги во дворах будущих зданий.

Автостоянка — здание, сооружение или специальная открытая площадка, предназначенные для размещения и хранения автомототранспортных средств. Как правило, под стояночные комплексы город отводит по договорам временной аренды территории, капитальная застройка которых в ближайшие 5-6 лет не предполагается.

Один из основных элементов, определяющих развитие рынка гаражей и автостоянок, — это общее число автомобилей в городе. Однако темпы роста организованных парковочных мест (ОПМ) значительно ниже, так как: •

гараж покупается (арендуется) прежде всего, для защиты транспортного средства от возможного угона, а также нежелательных природных воздействия. В то же время гараж не является насущно необходимым, поэтому несоответствие гаража предъявляемым требованиям лишает смысла его покупку или аренду; •

по оценкам западных специалистов, стоимость гаража должна составлять около 30-50% от стоимости автомобиля. У нас это соотношение справедливо «с точностью до наоборот»: •

явно ограничено предложение хорошо расположенных «новых» объектов, особенно вблизи жилых домов. Окружающая застройка далеко не всегда позволяет построить гараж.

Рынок гаражей и автостоянок, как и другие секторы рынка недвижимости, подразделяется на первичный и вторичный, а они, в свою очередь, на рынок купли-продажи (товарный) и аренды (услуг).