<<
>>

Исполнение договора купли-продажи недвижимости и ответственность по договору

Передача продавцом и принятие покупателем предмета договора (недвижимого имущества) должны быть оформлены передаточным актом или иным документом о передаче, подписанным обеими сторонами.

Обязанность продавца по передаче недвижимости покупателю признается исполненной после вручения ее покупателю с подписанием сторонами соответствующего документа об этом (однако норма эта - диспозитивная, она применяется, если иное не предусмотрено законом или договором - ст. 556 ГК РФ). Уклонение одной из сторон от подписания передаточного акта рассматривается как отказ этой стороны от исполнения договора.

ГК РФ не регламентирует подробно ни содержание передаточного акта, ни момент его подписания. Целесообразнее завершить процесс передачи недвижимости с подписанием соответствующего акта до государственной регистрации перехода права собственности на неё к покупателю. В противном случае может возникнуть коллизионная ситуация, когда после регистрации в Едином государственном реестре прав собственником недвижимости будет значиться уже покупатель, а фактически в силу п. I ст. 556 ГК РФ договор будет считаться неисполненным и будет существовать возможность его расторжения. В такой ситуации таится опасность, что указанный в реестре новый собственник может продать объект недвижимости другому лицу, а тот - иным лицам, и вся эта цепочка соглашений может быть поставлена под угрозу.

Видимо, учитывая такую опасность и защищая добросовестного приобретателя, законодатель для договора продажи одного из видов недвижимого имущества - предприятия - установил необходимость предварительного подписания передаточного акта до государственной регистрации прав на приобретаемое предприятие (ст. 564 ГК РФ). Для купли-продажи иной недвижимости такое правило не установлено. Представляется, что использование того же правила по аналогии при продаже любой недвижимости позволило бы обеспечить единство правового регулирования относительно процесса исполнения договора продажи любой недвижимости.

Целесообразнее всего (хотя и без этого договор будет действителен) упомянуть в самом тексте договора продажи недвижимости передаточный акт: в какой срок он должен быть составлен и предъявлен продавцом, в какой срок с этого момента должен быть подписан сторонами договора и др. необходимые сведения, а также предусмотреть ответственность (в виде пени, например) за уклонение любой из сторон от подписания или за просрочку в подписании передаточного акта.

В процессе приемки приобретенной недвижимости покупателем может быть выявлено, что передаваемая недвижимость в чем-то не соответствует условиям договора. Покупатель может её принять, зафиксировав недостатки в передаточном акте. И здесь неприменимо правило ст. 475 ГК РФ, относящееся к другим договорам купли-продажи, о том, что всякие претензии к продавцу можно предъявлять только в случае, если недостатки товара не были оговорены продавцом. По договору купли-продажи недвижимости действует иное правило, направленное на усиленную защиту интересов покупателя: даже если покупатель примет недвижимость, которая не соответствует условиям договора, в том числе в случае, когда это несоответствие оговорено в документе о передаче недвижимости, это не освобождает продавца от ответственности за ненадлежащее исполнение договора (ст. 556 ГК РФ).

Ответственность же продавца в данном случае предусмотрена прежде всего общей для договоров купли-продажи статьей 475 ГК РФ: покупатель по своему выбору имеет право потребовать от продавца соразмерного уменьшения покупной цены, или безвозмездного устранения недостатков имущества в разумный срок, или возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества (п. I ст. 475 ГК РФ).

Если же нарушения требований к качеству являются существенными (неустранимыми, требуют несоразмерных расходов или затрат времени и т. п.), покупатель вправе отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной суммы (в силу ст. 557 и 475 ГК РФ). Ho в силу специфики предмета договора покупатель даже при наличии существенных недостатков не может требовать замены предмета сделки (товара) на аналогичный (хотя по другим видам договора купли-продажи такое требование у покупателя есть в силу ст.

475 ГК РФ). Такое ограничение в выборе требований покупателя установлено в ст. 557 ГК РФ.

Поскольку по общему правилу п. I ст. 556 ГК РФ с момента подписания сторонами передаточного акта, подтверждающего вручение недвижимости покупателю, продавец считается исполнившим свою обязанность по передаче товара, именно с этого момента на покупателя переходит риск случайной гибели ши случайного повреждения приобретенной недвижимости (п. I ст. 459 ГК РФ). Эта норма, которая является диспозитивной (кроме случаев продажи предприятия), представляет собой отступление от общего правила ст. 211 ГК РФ, согласно которому, если иное не предусмотрено законом или договором, риск случайной гибели или случайного повреждения вещи несет её собственник. Собственником же покупатель недвижимости может стать не раньше, чем будет осуществлена государственная регистрация перехода права собственности на данную недвижимость, что обычно следует после фактической передачи недвижимости покупателю.

Установленный законом переход риска случайной гибели или случайного повреждения купленного недвижимого имущества на покупателя раньше возникновения у него права собственности на это имущество объясняется, как справедливо отмечалось в литературе[89], стремлением законодателя поддержать соблюдение определенного баланса интересов сторон договора. Ведь после поступления имущества во владение покупателя у него увеличивается объем правомочий в отношении этого имущества , он приобретает статус законного владельца и возможность использовать приобретенное имущество. Получаемые за счет этого преимущества и компенсируются нормами п. I ст. 459, п. I ст. 556 ГК РФ о переходе риска случайной гибели или случайного повреждения имущества.

Покупатель в силу заключенного договора обязан принять недвижимость - предмет договора - и заплатить продавцу покупную цену. На практике между сторонами договора возникают споры о последовательности действий сторон, о моменте оплаты предмета договора. Очевидно, что целесообразнее всего эти вопросы урегулировать уже при заключении договора и включить их в текст договора в качестве его условий.

Если этого не было сделано (что чаще всего и бывает на практике), следует исходить из смысла и сравнительного (систематического) толкования п. I ст. 454 ГК РФ, в силу которого покупатель должен: I) принять и 2) оплатить купленную вещь; т. е. вначале продавец должен выполнить свою обязанность по передаче товара покупателю и до исполнения этой обязанности продавцом покупатель не обязан оплачивать товар (если предоплата полностью или частично не предусмотрена договором). Под передачей же товара продавцом покупателю в анализируемом договоре понимается фактическая передача, подтверждаемая подписанием передаточного акта (п. I ст. 556 ГК РФ).

При невыполнении покупателем своей обязанности по оплате переданной ему продавцом недвижимости продавец вправе задержать регистрацию перехода права собственности на неё покупателя, вправе в судебном порядке требовать либо уплаты денег, либо расторжения договора и при любом из двух избранных вариантов исков возмещения убытков и взыскания процентов по ст. 395 ГК РФ, если иной размер неустойки (пени) за задержку оплаты не был предусмотрен договором.

Обязанность покупателя по оплате приобретенной недвижимости является главной обязанностью покупателя, а её неисполнение, соответственно, квалифицируется как существенное нарушение условий договора и является достаточным основанием для вынесения судом по иску продавца решения для расторжении договора48.

Приурочив момент возникновения права собственности у покупателя на недвижимость, приобретенную по договору купли-продажи, к моменту государственной регистрации перехода права собственности на покупателя и одновременно определив момент исполнения этого договора датой подписания передаточного акта, законодатель не установил какого-либо предельного срока для такой регистрации, т. е. регистрация в принципе возможна и через годы после заключения договора.

Пленум Высшего арбитражного суда РФ в п. 14 постановления № 8 от 25 февраля 1998 г. «О некоторых вопросах практики разре

шения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав»[90] специально подчеркнул, что отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость не является основанием для признания недействительным договора продажи недвижимости.

Очевидно, что такая ситуация отнюдь не способствует стабилизации гражданского оборота, нарушает саму идею государственной регистрации, направленную на достижение предельной прозрачности правового режима недвижимости, её законных владельцев, обременений, перехода права собственности на неё.

При продаже недвижимости на какое-то время происходит в силу закона как бы разделение титула собственника (продавца) и законного владельца (покупателя), ибо покупатель в течение определенного времени - с момента передачи ему купленного объекта недвижимости - пребывает в положении фактического владельца этой недвижимости при сохранении права собственности на неё за продавцом. При таком «раскладе», в принципе, не исключена ситуация, что недобросовестный продавец-собственник недвижимости уже после заключения договора с покупателем может продать её ещё раз другому покупателю, ведь законодательство не содержит ограничений для собственника по продаже своего имущества в связи с тем, что это имущество передано в законное владение другого лица.

В целях защиты покупателя от недобросовестного продавца на период, пока покупатель ещё не зарегистрировал переход к нему права собственности на приобретенную недвижимость, Пленум Высшего арбитражного суда РФ в п. 14 вышеназванного постановления предусмотрел, что после передачи недвижимого имущества покупателю, но до государственной регистрации перехода права собственности на него к покупателю продавец не вправе распоряжаться этим имуществом, поскольку указанное имущество служит предметом исполненного продавцом обязательства, возникшего из договора продажи, а покупатель является его законным владельцем.

Однако, во-первых, устанавливая такой запрет, Высший арбитражный суд выходит за пределы своих полномочий, подменяя своим решением волю законодателя, на что уже обращалось внимание в литературе[91]. Во-вторых, такой запрет не защищает должным образом покупателя от недобросовестного продавца, если последний нарушит данный запрет и всё-таки продаст одну и ту же недвижимость дважды, поскольку фраза «не вправе распоряжаться» проблемы не решает.

Очевидно, что и второй покупатель может оказаться добросовестным. Во всяком случае в такой ситуации неизбежен судебный спор, по которому любой из покупателей (в качестве истца, либо ответчика, либо третьего лица на стороне ответчика) будет доказывать свое право на недвижимость.

Может ли первый покупатель требовать в судебном порядке признания второго договора недействительным? Действующее законодательство ответа на этот вопрос не дает, а в юридической литературе по этому вопросу высказаны полярные точки зрения[92].

Поскольку действующее законодательство, с одной стороны, не требует в обязательном порядке, чтобы государственная регистрация перехода прав на недвижимое имущество по договору купли- продажи производилась только после подписания акта передачи такого имущества (кроме случаев купли-продажи предприятия), а с другой - не ограничивает собственника имущества в распоряжении им даже в случаях, когда оно обременено правами других лиц (кроме случаев залога имущества), то следует признать, что в настоящее время не исключены ситуации, когда право собственности на недвижимое имущество может быть зарегистрировано за покупателем по второму договору при наличии первого покупателя, даже если у него это имущество уже фактически находится.

Представляется, что исправить эту ситуацию возможно лишь внесением в закон соответствующих изменений, предусматривающих жесткую привязку государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость на покупателя к предъявлению в регистрирующий орган в числе иных документов акта передачи предмета сделки от продавца к покупателю и установлением опять-таки жестких сроков подачи заявления для регистрации перехода права собственности на купленную недвижимость к покупателю, по истечении которых договор купли-продажи недвижимости утрачивал бы силу.

До внесения соответствующих изменений в законодательство в случаях, когда недвижимое имущество до государственной регистрации перехода права собственности на него окажется проданным дважды, спор между покупателями об их праве на недвижимость, ставшую предметом двух договоров, должен решаться с учетом требований ст. 398 ГК РФ. Преимущество у того покупателя, которому вещь (недвижимое имущество) была передана раньше. Если же вещь не была передана никому из покупателей, то преимущество имеет тот из них, с которым договор был заключен раньше, а если и это невозможно установить (например, если несколько договоров было заключено в один день), то тот покупатель, который раньше предъявит иск.

При этом положение не меняется, если ответчик по такому иску (т. е. покупатель, с которым договор был заключен позже или раньше, но предмет договора был передан не ему, а истцу - другому покупателю) уже успел зарегистрировать переход права собственности на недвижимое имущество на свое имя; при наличии оснований для удовлетворения требования истца суд примет решение об аннулировании прежней регистрации и о регистрации перехода права собственности на неё к истцу.

He может распорядиться купленной по сделке недвижимостью и покупатель, пока не будет зарегистрирован переход права собственности на него, ибо до этого момента он официально не имеет титула собственника имущества, которое приобрел по сделке и которым фактически уже владеет (что тоже нельзя не признать весьма необычной правовой конструкцией). Такая сделка покупателя должна квалифицироваться как ничтожная (ст. 168 ГК РФ).

Именно так решается вопрос в судебной практике. Кассационная инстанция отменила решение арбитражного суда, отказавшего акционерному обществу в иске о признании недействительным договора купли-продажи строения, заключенного индивидуальным предпринимателем с коммерческой организацией, которой он продал это строение, не уплатив его стоимости истцу, у которого он это

строение предварительно приобрел, и не зарегистрировав переход права собственности на это строение. Кассационная инстанция указала, что поскольку право собственности у индивидуального предпринимателя на это строение не возникло, он не вправе был отчуждать его другому лицу. Соответственно сделка, по которой состоялось такое отчуждение, является недействительной[93].

Продавец должен передать покупателю предмет договора свободным от любых прав третьих лиц либо уведомить покупателя об обременении продаваемого имущества правами третьих лиц (п. I ст. 460 ГК РФ). В частности, нет препятствий и для продажи недвижимого имущества, в отношении которого заключен договор аренды (или - в отношении жилого помещения - договор коммерческого найма). Неисполнение продавцом указанной обязанности дает покупателю право требовать (по своему усмотрению) уменьшения покупной цены либо расторжения договора купли-продажи, но не договора, обременяющего предмет сделки купли-продажи.

Это правило конкретизируется применительно к договору аренды (и коммерческого найма) в ст. 617 ГК РФ, предусматривающей сохранение в силе таких договоров при переходе права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу. Такой переход не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.

На практике нередки случаи, когда собственники недвижимости, сдавшие её по договору аренды или «коммерческого» найма жилого помещения, затем требуют в судебном порядке досрочного расторжения такого договора, мотивируя необходимостью срочно продать сданную в аренду недвижимость в ситуации, когда не находится покупатель, готовый купить её с обременением договором аренды. Однако в числе оснований для принудительного досрочного прекращения договора по инициативе наймодателя, исчерпывающе перечисленных в п. 2 ст. 687 ГК РФ, такое основание не предусмотрено.

Так, закрытое акционерное общество (наймодатель) через год после сдачи принадлежащей истцу на праве собственности квартиры в наем обратилось с иском в суд к гражданину Ш. (нанимателю) о досрочном расторжении договора найма жилого помещения, мотивируя это тем, что оно испытывает в настоящее время значительные финансовые проблемы, оказалось на грани банкротства, которое можно предотвратить, продав спорную квартиру, сданную в наем Ш. на пять лет, и погасив долги за счет вырученных от продажи квартиры средств.

Суд первой инстанции удовлетворил иск, сославшись в решении на доводы истца, а также на то, что истец в момент заключения договора не мог предвидеть эти существенно изменившиеся обстоятельства.

Между тем обременение права собственности на жилое помещение сдачей его в наем вовсе не является препятствием для продажи такого жилого помещения по усмотрению собственника. Такой вывод следует из смысла ст. 675 ГК РФ, согласно которой переход права собственности на занимаемое нанимателем по договору найма жилое помещение не влечет расторжения или изменения договора найма жилого помещения. Новый собственник становится наймодателем на условиях ранее заключенного договора, в том числе применительно к условиям о сроке действия договора найма. Ссылка же на ухудшение финансового положения истца как на существенное изменение обстоятельств не должна приниматься судом во внимание, так как эти обстоятельства никак не относятся к существу договорных отношений[94]. 

<< | >>
Источник: Невзгодина Е.Л.. Сделки              с              недвижимостью:              Учебное              пособие. 2004

Еще по теме Исполнение договора купли-продажи недвижимости и ответственность по договору:

  1. Понятие и существенные условия договора купли-продажи недвижимости
  2. Исполнение договора купли-продажи жилого помещения
  3. ДОГОВОРЫ КУПЛИ-ПРОДАЖИ И МЕНЫ НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА
  4. Ответственность сторон по договору купли продажи
  5. Ответственность сторон по договору купли продажи
  6. § 8. Особенности исполнения обязательства по передаче вещи-товара по договору розничной купли-продажи (п. 1979-1981)
  7. Глава VIII ДОГОВОР ОПТОВОЙ КУПЛИ-ПРОДАЖИ КОММЕРЧЕСКИЙ ДОГОВОР
  8. § 3. Отдельные виды договора купли-продажи
  9. 3.3. Договор купли-продажи
  10. Существенные условия и форма договора купли продажи
  11. Существенные условия и форма договора купли продажи
  12. 3.4. Стандартизированные договоры купли-продажи
  13. § 1. Общая характеристика договора купли-продажи
  14. § 2. Права и обязанности сторон по договору купли-продажи
  15. §2. Принципы договора оптовой купли-продажи: понятие и виды
  16. §1 . Понятие, история и принципы договора оптовой купли-продажи