<<
>>

Форма и условия договора: предмет, срок, оплата жилья

В соответствии со ст. 674 ГК РФ договор «коммерческого» найма жилого помещения, как и договор социального найма, заключается письменно. Никаких других требований к форме закон не содержит.

Таким образом, приведенная норма устанавливает допускаемое законом исключение из предусмотренного ст. 609 правила об обязательной государственной регистрации аренды недвижимости. С другой стороны, закон не устанавливает правило о том, что несоблюдение письменной формы влечет за собой недействительность этого договора. Иными словами, при несоблюдении письменной формы договора найма жилого помещения в случае судебного спора факт заключения договора и его условия можно доказывать любыми допускаемыми законом способами, кроме свидетельских показаний (п. I ст. 162 ГК РФ).

В этой связи нельзя согласиться с мнением, что «договор коммерческого найма обязательно должен быть заключен в письменной форме», что «письменная форма установлена в качестве императивного правила для данного договора» и что отсутствие письменного договора найма между собственником жилья и бывшими членами его семьи подтверждает тот факт, что между указанными лицами не может быть отношений по найму жилого помещения[267].

Таким образом, договор найма жилого помещений требует письменной формы с недопущением свидетельских показаний при её несоблюдении в случае возникновения судебного спора относительно заключения и содержания этого договора. Ни нотариального оформления, ни государственной регистрации (хотя это сделка с недвижимостью) в отношении этого договора закон не требует. На практике договоры «коммерческого» найма жилого помещения по желанию сторон удостоверяются нотариусом. Несомненная польза от этого в том, что нотариус как профессиональный юрист разъяснит сторонам юридический смысл всех условий договора, в том числе предупредит наймодателя о наличии у нанимателя преимущественного права на пролонгацию долгосрочного договора найма, установит личность участников сделки, укажет на противоречие тех или иных условий проекта договора действующему законодательству и т.

п. В случае судебного разбирательства между сторонами нотариально удостоверенную сделку будет сложнее оспорить.

Представляется, что на договор «коммерческого» найма жилого помещения следовало бы распространить требование об обязательной государственной регистрации договора как сделки с недвижимостью, закрепив это правило в гл. 35 ГК РФ. Это позволило бы в каждом случае проследить выполнение императивных правил действующего закона о постановке нанимателя на регистрационный учет по месту жительства, о соблюдении минимальной нормы жилой площади (12 кв. м) , приходящейся на нанимателя и каждого из вселяющихся с ним граждан, а также о регистрации договора в налоговой инспекции, поскольку наймодатель обязан платить подоходный налог с получаемой им прибыли от сдачи жилья в наем.

Письменный договор «коммерческого» найма жилого помещения является единственным документом, дающим нанимателю право на вселение и пользование жилым помещением. В договоре же социального найма жилья право нанимателя основывается на административном акте (решении о предоставлении жилого помещения) и выданном на его основании ордере, который является единственным документом для вселения (ст. 47 ЖК РФ).

Затем на основании ордера заключается договор социального найма жилого помещения, в соответствии с которым осуществляется пользование этим помещением (ст. 50, 51 ЖК РФ).

Договор социального найма является бессрочным. Договор же «коммерческого» найма жилого помещения может быть заключен на срок, не превышающий пять лет (долгосрочный договор), и на срок до одного года (краткосрочный договор).

В долгосрочном договоре наниматель по истечении указанного в нем срока имеет преимущественное право на возобновление договора на новый срок, а в краткосрочном у него такого права нет. Поэтому с позиции наймодателя лучше заключать договор на срок до одного года.

Как уже отмечалось в литературе, наниматель по договору социального найма и наниматель по договору «коммерческого» найма это «две в корне различные фигуры»13.

Первый из них фактически имеет возможность пользоваться предоставленным жильем на протяжении всей своей жизни, не беспокоясь о том, что по истечении определенного периода ему придется освобождать это помещение и вновь решать свою жилищную проблему. Второй же (наниматель по договору «коммерческого» найма) не имеет гарантированной уверенности в завтрашнем дне и по истечении срока договора вновь начнет поиски жилья.

Ст. 684 ГК РФ, закрепляющая преимущественное право нанимателя на возобновление договора, устанавливает и порядок реализации этого права.

Перед окончанием срока действия долгосрочного договора у наймодателя есть три возможных варианта поведения, каждый из которых влечет конкретные юридические последствия. Наймодатель может не позднее чем за три месяца до окончания действия долгосрочного договора предложить нанимателю заключить договор на новый срок на тех же или иных условиях.

Какими могут быть эти «иные условия», в кодексе не указано. Очевидно, в этих случаях должны быть применены общие принципы преимущественного права, закрепленные в ст. 250 ГК РФ.

Руководствуясь по аналогии этой нормой, следует признать, что наймодатель вправе предложить нанимателю другую цену и другие «иные условия», на которых он реально может заключить договор с третьими лицами.

В ст. 684 ГК РФ содержится еще одно правило, устанавливающее, что при согласовании условий договора на новый срок наниматель не вправе требовать увеличения числа лиц, постоянно проживающих с ним по договору найма, то есть речь идет о новых лицах, на вселение которых наймодатедь не дает согласия, либо о необходимости соблюдения требования о норме жилой площади (ст. 679 ГК РФ). Приведенные ограничения не должны относиться к случаям увеличения числа проживающих за счет вселения несовершеннолетних детей. Наймодатель вправе отказаться от продления договора, когда это требует наниматель, при условии, что он на протяжении одного года не будет сдавать в наем жилое помещение.

Об этом он также обязан уведомить нанимателя за три месяца до истечения срока договора.

Если наймодатель все же потом в течение года заключит договор найма жилого помещения с другим лицом, бывший наниматель вправе потребовать расторжения этого договора и взыскания убытков, причиненных отказом продлить договор.

Очевидно, хотя об этом прямо не говорится в ст. 684 ГК РФ, что наниматель в таком случае вправе потребовать перевода на себя прав и обязанностей нового нанимателя, если пожелает, т. е. если не утратил интерес к заключению договора. А если утратил, то может взыскать убытки и всё. Если наймодатель ни о чем не предупредит нанимателя, а наниматель не откажется от продления договора, договор продлевается на тех же условиях и на тот же срок.

Одним из важнейших условий договора найма жилого помещения является плата за жилое помещение. Закон РФ «Об основах федеральной жилищной политики» (ст. 15) различает оплату жилья и оплату коммунальных услуг. Коммунальные услуги - это услуги по предоставлению жизнеобеспечения в виде газа, электроэнергии, водоснабжения и т. д. Оплата жилья включает в себя прежде всего плату за содержание жилья и ремонт жилья. Коммунальные услуги и плата за содержание жилья взимаются с жильцов независимо от того, пользуются они жильем на праве собственности или по договору социального найма. По договору «коммерческого» найма жилого помещения вопрос о том, какая из его сторон будет оплачивать коммунальные услуги и вносить плату за содержание жилья, следует урегулировать в тексте договора.

Для нанимателей по договору найма жилого помещения оплата жилья включает в себя ещё и плату за наем жилого помещения. В настоящее время такая плата взимается лишь по договору «коммерческого», но не социального найма жилого помещения. Наниматели по договору социального найма жилого помещения несут обязанности по оплате жилья и коммунальных услуг.

Законом может быть предусмотрен предельный размер платы за наем по договору «коммерческого» найма жилого помещения. В настоящее время такого закона нет.

В юридической литературе уже отмечалось, что на момент заключения договора наймодатель - собственник жилья - находится в более выгодных условиях, нежели наниматель, поскольку он может отказаться от заключения договора, если предлагаемые нанимателем условия его не устраивают или у него возникают сомнения в платежеспособности нанимателя14. Сдавая жилье в наем, наймодатель стремится не решить жилищную проблему контрагента, а извлечь по возможности максимальную прибыль. Наниматель же стремится получить во временное пользование более благоустроенное жилье и по возможности при наименьших затратах. 

<< | >>
Источник: Невзгодина Е.Л.. Сделки              с              недвижимостью:              Учебное              пособие. 2004

Еще по теме Форма и условия договора: предмет, срок, оплата жилья:

  1. Ученический договор, его содержание, форма и срок действия, стороны
  2. Арендная плата и срок как условия договора
  3. Существенные условия и форма договора купли продажи
  4. Существенные условия и форма договора купли продажи
  5. Субъектный состав, предмет и форма договора об ипотеке
  6. Особенности срочного трудового договора и договора, заключенного на неопределенный срок
  7. Индивидуальный предприниматель - работодатель: особенности заключения договора с физическим лицом. Срок трудового договора
  8. Единостатусная форма оплаты
  9. 3. Срок трудового договора
  10. Срок договора
  11. § 1. Заключение трудового договора на неопределенный срок
  12. ТЕМА 10. ДОГОВОР СОЦИАЛЬНОГО НАЙМА. ПРЕДМЕТ ДОГОВОРА, ПРАВА И ОБЯЗАННОСТИ СТОРОН
  13. Срок трудового договора с работниками учреждений высшего профессионального образования
  14. § 3. Форма торговых договоров
  15. Особенности регулирования труда работников, заключивших трудовой договор на срок до 2 месяцев
  16. 5. Форма трудового договора